Wie bekommt man Mieter aus dem Haus?

Was muss beachtet werden, wenn Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen?

Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich oft auch die Frage, ein bereits vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anmelden oder doch sein Glück mit einem leerstehenden Objekt zu versuchen. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Ist das Haus vermietet und möchte der Käufer nach dem Immobilienkauf Eigenbedarf anmelden, sind bestimmte Regelungen und Fristen zu beachten.

Wann nach einen Hauskauf überhaupt Eigenbedarf angemeldet werden kann und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.

Das Wichtigste zum Eigenbedarf beim Kauf eines vermieteten Hauses

Ist nach einem Hauskauf Eigenbedarf möglich?

Sind die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen und liegt nachweislich Eigenbedarf vor, können diese eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Ist rechtlich bestimmt, wann Eigenbedarf möglich ist?

In § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ist definiert, für wen Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen. Das gilt auch, wenn nach dem Kauf das vermietete Haus genutzt werden soll.

Welche Kündigungsfristen gelten in diesem Fall?

Entweder müssen Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten oder sich an die im Mietvertrag vereinbarten halten, sofern diese nicht gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.

• Was muss beachtet werden, wenn Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen?
• Rechtlichen Grundlagen für den Eigenbedarf
  • Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden
• Nach Hauskauf Eigenbedarf anmelden: Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?
  • Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf: Widerspruchsrecht des Mieters
• Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
  • Weiterführende Suchanfragen

Literatur zum Thema Eigenbedarf

Rechtlichen Grundlagen für den Eigenbedarf

Nach Paragraph 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bleibt für den Mieter zunächst alles so wie es ist. Hier wird der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ festgelegt:

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Demnach übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vermieters. Wenn im Mietvertrag Klauseln zum Schutz des Mieters, wie zum Beispiel lange Kündigungsfristen, festgelegt sind, kann der neue Eigentümer diese nicht ändern. Das kann nach einem Hauskauf, den Eigenbedarf, beziehungsweise dessen Geltendmachung, erschweren. Schutzklauseln haben, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes, auch nach dem Hauskauf Bestand.

Ist im Kaufvertrag nicht festgehalten, dass ein „leeres, mietfreies“ Haus übergeben wird, dann müssen die Käufer über alle bestehenden Mietverhältnisse informiert sein. Denn, ein Eigentümerwechsel hat erst einmal keinen Einfluss auf diese Mietverhältnisse.

Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, stehen oft auch vor der Frage, ob der Voreigentümer die Mieter bereits vor dem Kauf kündigen kann. Kann eine Kündigung durch Voreigentümer erfolgen?

Die Kündigung durch den Voreigentümer ist nur dann möglich, wenn das Verbleiben der Mieter im Haus einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Verkäufer bedeutet und ein Verkaufshindernis darstellt. Allerdings ist der Fakt, dass das Haus vermietet ist, keine Hinderung einer angemessenen Verwertung. Verwertungskündigungen sind daher schwer zu begründen und führen meist zu keinem Erfolg.

Möchten Hauskäufer die Immobilie dennoch selbst nutzen, müssen sie das bestehende Mietverhältnis ihrerseits kündigen. Fragen wie „Das Haus ist gekauft.

Können wir Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?“ oder „Kann der Vorbesitzer nicht eine Kündigung wegen dem Hausverkauf aussprechen?“ tauchen dann auf, wenn sich die Käufer bezüglich Ihrer Rechte und der Rechte der Mieter nicht informiert haben.

Daher sollte sich jeder Käufer, wenn er ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden will, bereits vor dem Kauf gut über seine Möglichkeiten informieren.

Plant der neue Eigentümer bereits vor dem Kauf das Mietverhältnis für das Haus zu kündigen, muss er sich im Vorfeld bereits genau zu diesem Mietverhältnis und den aktuellen Mietern erkundigen. Denn, sind im Mietvertrag Schutzklauseln enthalten oder liegt beim Mieter ein Härtefall vor, kann eine Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf eventuell gar nicht oder nur sehr schwer möglich sein.
Die Mieter kündigen wegen dem anstehenden Hausverkauf, kann ein Alteigentümer nicht. Der Hausverkauf ist kein zulässiger Grund Eigenbedarf gelten zu machen.

Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden

Wenn neue Eigentümer ein Haus kaufen, können sie Mieter nicht einfach kündigen. Der neue Eigentümer muss Eigenbedarf anmelden, um die neu erworbene Immobilie auch selbst nutzen zu können.

Meist stellt sich die Frage, ab wann nach einem Hauskauf Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Auch, ob der Grundbucheintrag hierfür eine Rolle spielt, muss der neue Eigentümer klären. Darüber hinaus sollte er sich auch informieren aus welchem Grund eine Kündigung den Mietern im Haus ausgesprochen werden darf.

Des Weiteren sollten die gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen sowie ein etwaiges Widerspruchsrecht des Mieters in alle Überlegungen mit einbezogen werden. Wer Eigenbedarf nach dem Hauskauf geltend machen möchte, hat, wie bereits erwähnt, einige Anforderungen und Regelung zu beachten.

Der alte Eigentümer kann das Haus verkaufen, jedoch den Mietern deshalb nicht kündigen. Nach dem Hauskauf kann der neue Eigentümer erst dann eine Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen, wenn er im Grundbuch des jeweiligen Grundstückes, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen ist. Der unterzeichnete Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht aus.

Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt, kann der Käufer nach dem Hauskauf Eigenbedarf den Mietern gegenüber geltend machen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Hauskauf muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden. Das Datum der nachweislichen Zustellung ist in Bezug auf die Kündigungsfrist bedeutend.

Käufern, die ein vermietetes Haus kaufen und dieses selbst nutzen wollen, müssen bei der Eigenbedarfskündigung die gleichen Anforderungen erfüllen, die für eine Eigenbedarfskündigung bei Eigentumswohnungen oder anderen Mietverhältnissen gelten.

Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Die Begründung muss bereits mit dem Kündigungsschreiben erfolgen, da die Kündigung sonst unwirksam ist und der Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden kann. Der Käufer muss den Wunsch, das gekaufte Eigentum selbst zu bewohnen, eindeutig erklären und nachweisen können. Hierbei steht im Vordergrund, ob der Käufer das gekaufte Haus – hier mit Mieter – für sich und seine Familie oder Angehörigen benötigt.

Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB muss der neue Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses liegt vor, wenn:

[…]2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]

Grundsätzlich entscheiden Gerichte oft, dass der vom neuen Eigentümer angegebene Wohnbedarf zunächst zu respektieren ist. Jedoch muss dieser Wohnbedarf in der Eigenbedarfskündigung begründet werden. Der reine Wunsch der Nutzung des Hauses reicht für eine wirksame Kündigung aus.

Dazu muss der Käufer dann seine derzeitige Wohnsituation beschreiben und beschreiben, warum diese für seine Bedürfnisse, oder die seiner Familie, nicht mehr ausreichend ist. Er muss auch darlegen inwieweit das neu gekaufte Haus diese erfüllt. Wird zum Beispiel zusätzlicher Wohnraum benötigt, kann die Vergrößerung der Familie oder eine benötigte Haushaltskraft oder Pflegekraft als Begründung ausreichen.

Nachträglich, nach der Kündigung angebrachte Gründe werden nur dann berücksichtigt, wenn sie auch erst nach der Kündigung entstanden sind. Lagen die Gründe bereits vor der Eigenbedarfskündigung vor, werden diese nicht zugelassen. Daher sollten Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben so ausführlich wie möglich beschreiben und alle vorliegenden Gründe anführen.

Des Weiteren muss bei der Begründung des Eigenbedarfs auch der angegebene Personenkreis der Bedarfspersonen beachtet werden. Denn für alle nahen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf angemeldet werden.

Der BGH hat für eine Eigenbedarfskündigung entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist.

Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern.

Auch Geschwister zählen hierzu (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Darüber hinaus kann auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder Eigenbedarf geltend gemacht werden (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).

Nach Hauskauf Eigenbedarf anmelden: Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?

Eigenbedarf bei einem Hauskauf unterliegt, wie bereits erwähnt, gewissen Anforderungen. Dies sollten vom Vermieter auch eingehalten werden. Wohnen Mieter im Objekt zur Miete, kann dies immer bedeuten, dass die Nutzung durch den neuen Eigentümer nicht so einfach umzusetzen ist.

Ist der Hauskauf abgeschlossen und soll nun die Kündigung ausgesprochen werden, müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese sind im Mietrecht festgelegt und können nicht übergangen werden. Ob es zu sogenannten Sperrfristen kommt, hängt von der gekauften Immobilie ab und für welchen Wohnraum Eigenbedarf angemeldet wird.

Eine Kündigungssperrfrist entsteht gemäß § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dann, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann an einen Dritten verkauft. Wird hier das Haus und auch die betroffene Wohnung als Eigentumswohnung verkauft, entstehen Sperrfristen von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsknappheit bis zu zehn Jahren.

Beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses besteht keine Kündigungssperrfrist. Hier müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Länge des bestehenden Mietvertrages eingehalten werden. Nach Paragraph § 573c BGB, ist:

Die Kündigung […] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. […]

Eine Ausnahme kann es bezüglich einer Kündigungssperrfrist für Einfamilienhäuser jedoch geben. Wenn das Haus zu einer Einfamilienhaussiedlung gehört und das Grundstück auf dem diese steht in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird, gilt die gleiche Sperrfrist, wie bei einer Eigentumswohnung. Käufer, die hier ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf geltend machen wollen, müssen die Sperrfrist beachten.

Wie bereits erwähnt, übernimmt der neue Eigentümer nach einem Hauskauf mit Mieter das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Der neue Eigentümer kann selbstverständlich das Haus kaufen, mit dem Mieter reden und auf Eigenbedarf kündigen. Dennoch muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten und kann den Mieter nicht zu einem sofortigen Auszug zwingen.

Folgende Kündigungsfristen müssen dem Gesetz nach eingehalten werden:

• besteht der Mietvertrag weniger als fünf Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
• besteht der Mietvertrag länger als fünf Jahre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate, beträgt als dann sechs Monate
• besteht der Mietvertrag länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate

Die Kündigung muss immer zum Monatsende ausgesprochen werden. Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, sollten sich bei Mietverhältnissen, die bereits eine lange Dauer haben, nach der genauen Dauer des Mietverhältnisses erkundigen. Werden Kündigungsfristen nicht eingehalten, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden oder sich die Fristen entsprechend verlängern.

Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf: Widerspruchsrecht des Mieters

Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, sollten auch darauf achten, dass dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu steht. Stellt der Auszug für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte da, kann er Widerspruch einlegen.

Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des BG geregelt:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden. Nicht immer kann also, wenn Interessierte ein Haus kaufen und die Mieter kündigen wollen, Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der von einem Anwalt ist in diesen Fällen zum empfehlen.

Der Mieter muss gegen die Eigenbedarfskündigung Einspruch einlegen, wenn er seine Interessen anbringen möchte. Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig, werden seine Interessen nicht berücksichtigt.

Fazit:
Möchten Interessierte ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, müssen einige Vorgaben beachtet werden.

• Der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt ausgesprochen werden kann
• Neben den Kündigungsfristen, sollten sich neue Eigentümer auch über eventuelle Sperrfristen informieren
• Eigentümer können zwar ein Haus kaufen, mit Mietern, und auf Eigenbedarf kündigen, dieser muss jedoch auch ausreichen begründet werden
• Die Gründe müssen bereits im Küdnigungschreiben aufgeführt sein
• Der Mieter muss darüber hinaus auch über seine Widerspruchsfrist informiert werden
• Ein Widerspruch sollte immer überprüft werden, besonders wenn ein Härtefall angeführt wird

Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf

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