Wann ist eine Wohnung überbelegt Schweiz?

Belegungsvorschriften sind eine Möglichkeit, günstigen Wohnraum möglichst vielen Menschen zugänglich zu machen. Doch was, wenn immer mehr Menschen alleine wohnen?

Inhaltsverzeichnis Show

Ariel Leuenberger
Wann ist die Wohnung überbelegt?
Wie viele Leute dürfen in einer Wohnung leben Schweiz?
Wann ist ein Gast kein Gast mehr?
Wie lange muss man mindestens in einer Wohnung wohnen?

Single-Haushalte sind die beliebteste Wohnform der Schweiz: Mehr als ein Drittel aller Haushalte werden laut Bundesamt für Statistik von einer Einzelperson bewohnt – eine Entwicklung, die sich voraussichtlich weiter akzentuieren wird. Wohnen heute durchschnittlich 2,23 Personen pro Haushalt, werden es 2045 voraussichtlich nur noch 2,16 Personen sein. Dieser Trend zeigt sich auch bei der ABZ: 32 Prozent unserer Mieter/innen wohnen alleine. Damit sind Single-Wohnungen auch bei der ABZ am meisten gefragt – was die Abteilung Vermietung vor einige Herausforderungen stellt.

Zu wenig kleine Wohnungen

Die Vermietungsrichtlinien der ABZ sehen bei Wohnungsbezug eine Mindestbelegung von Anzahl Zimmer minus eins Personen vor, analog zu den Belegungsvorschriften der Liegenschaften Stadt Zürich. In einer 3,5-Zimmer-Wohnung leben also mindestens zwei Personen. Doch was geschieht, wenn jemand auszieht – zum Beispiel aufgrund einer Scheidung? Im Sinne der ABZ-Strategie 100+, die haushälterisch mit dem knappen Boden umgehen will, müsste die verbleibende Person nun von der 3,5-Zimmer-Wohnung in eine kleinere umziehen. Das Problem: Der ABZ fehlen über 500 kleine Wohnungen für Einpersonenhaushalte. Auch darum gilt eine Wohnung bei uns erst als unterbelegt, wenn sie nach dem Einzug mit Anzahl Zimmer minus drei Personen belegt ist. Wenn Mitbewohner/innen ausziehen, darf also auch eine Einzelperson in einer 3,5-Zimmer-Wohnung bleiben, jedoch nicht in einer 4,5-Zimmer-Wohnung.

Kleinwohnungen für Alleinstehende: ABZ-Siedlung Entlisberg 4.

Küche in der ABZ-Siedlung Toblerstrasse.

Kinderzimmer in der ABZ-Siedlung Toblerstrasse.

Viele Ausnahmen bei der Stadt

Für die Liegenschaften der Stadt gilt auch nach dem Einzug: unterbelegt ist eine Wohnung, wenn die Belegung kleiner ist als die Anzahl ganzer Zimmer minus eins Personen. Dabei sind zahlreiche Ausnahmen möglich, etwa bei sehr kleinflächigen Zimmern und Wohnungen, bei besonderen Grundrissen und Wohnformen oder bei Härtefällen. Bei Haushalten mit minderjährigen Kindern bewirkt der Auszug oder Tod eines Elternteils keine Unterbelegung.

Belegungszahlen der ABZ

Die ABZ bleibt bei ihren bewährten Vermietungsrichtlinien. Unsere Zahlen zeigen:

Mitte 2019 sind in der ABZ 80% aller Wohnungen mindestens mit Anzahl Zimmer minus eins Personen belegt (1. und 2. Säule in der Grafik unten).

31% aller Wohnungen sind sogar mit einer Person oder mehr pro Zimmer belegt (1. Säule).

18.5% aller Wohnungen sind mit Anzahl Zimmer minus zwei Personen belegt. Die meisten davon sind 3- oder 3.5-Zimmer-Wohnungen, die nur von einer Person bewohnt werden (3. Säule).

1.5% aller Wohnungen sind mit Anzahl Zimmer minus drei oder mehr Personen unterbelegt (4. Säule). Diese Unterbelegungen sind in Bearbeitung und werden aufgelöst.

Siedlung Birchstrasse: 32 Kleinwohnungen für Einpersonenhaushalte.

Verwurzelt im Quartier

Weil wir so viele Siedlungen in und um Zürich haben, können wir Unterbelegungen meist mit Ersatzwohnungen im selben Quartier aufheben. Das ist sozialverträglicher, braucht aber mehr Zeit. Doch uns ist viel daran gelegen, dass unsere Bewohner/innen heimisch werden in ihren Siedlungen: Wir setzen etliche Ressourcen dafür ein, Nachbarschaft zu ermöglichen. Auch darum sind die Bewohner/innen meist fest verwurzelt in ihrem Quartier und möchten dort bleiben.

Damit dies noch besser möglich ist, arbeiten wir schon länger darauf hin, das Wohnungsangebot zu erweitern im Hinblick auf ein Wohnen über alle Lebensphasen hinweg: Jährlich sollen mindestens 50 neue Wohnungen gebaut werden. Bei Neu- und Ersatzneubauten hat ein breiter Wohnungsmix oberste Priorität, der Anteil an Kleinwohnungen hat jedoch in den letzten Jahren zugenommen. So auch bei unseren Neubauprojekten auf dem Koch- und dem Hardturm-Areal.

Ariel Leuenberger

Mag Landkarten, Espresso und fremde Städte. Fährt am liebsten Velo. Leitete die Kommunikation der ABZ-Geschäftsstelle.

Wann ist die Wohnung überbelegt?

Einzelne Wohnräume dürfen nur ab sechs Quadratmetern einer Person dann überlassen werden, wenn ausreichend Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Wenn eines der beiden Kriterien nicht eingehalten wird. gilt die Wohnung als überbelegt.

Wie viele Leute dürfen in einer Wohnung leben Schweiz?

Die Belegungsdichte, also wie viele Personen in einer Wohnung leben, hat sich seit 1970 von 2.9 auf 2.2 verringert. Das hängt auch damit zusammen, dass Leute anstatt als grosse Familie vermehrt wieder alleine wohnen.

Wann ist ein Gast kein Gast mehr?

Da kommt es auf die konkrete Situation an, so der Deutsche Mieterbund. Das Amtsgericht Frankfurt/Main-Höchst geht davon aus, dass nach drei Monaten die normale Besuchszeit überschritten ist (AZ: Hö 3 C 5179/94). Allerdings kann in bestimmten Fällen eine viel längere Besuchsdauer angemessen sein.

Wie lange muss man mindestens in einer Wohnung wohnen?

Wie lange darf die Mindestmietdauer betragen? Eine Mindestmietdauer zwischen 12 und 48 Monaten ist üblich. Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer beträgt maximal vier Jahre. Jede Klausel, die eine Dauer von mehr als vier Jahren besagt, ist rechtlich unwirksam und der Mietvertrag als unbefristet anzusehen.