Rücktritt vom mietvertrag vor mietbeginn durch vermieter

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Fallbeispiel  |  Kündigung durch Mieter

Ich habe auf Anfang Dezember eine Wohnung gemietet. Bereits im Oktober ist mir aber klar, dass ich diese doch nicht will. Kann ich im Laufe des Oktobers auf Ende Januar kündigen?

Nein, das ist nicht möglich. Auch wenn Ihr Kündigungsschreiben im Laufe des Oktobers beim Vermieter eintrifft, könnnen Sie das Mietverhältnis frühestens auf Ende Februar auflösen. Denn die Kündigungsfrist beginnt frühestens im Zeitpunkt des vereinbarten Mietbeginns zu laufen. Falls Sie einen Nachmieter finden, der das Mietobjekt auf Anfang Dezember übernimmt, können Sie jedoch ohne finanzielle Folgen auf den Antritt des Mietverhältnisses verzichten.

(dmb)  Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht „noch einmal anders überlegen“. Das gilt, so der Deutsche Mieterbund (DMB), auch dann, wenn der Mieter noch gar nicht in die neue Wohnung eingezogen ist. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Mieter vereinbart ist. Im Normalfall dagegen bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, den unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monate zu kündigen. Dies ist schon vor Einzug in die Wohnung möglich.

Ein Widerrufsrecht bzw. die Möglichkeit, Vertragsvereinbarungen rückgängig zu machen, haben Mieter dagegen bei so genannten Haustürgeschäften. Wer in seiner Privatwohnung unaufgefordert zum Beispiel von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag unterschreibt, kann seine Unterschrift widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher und Mieter eine schriftliche Belehrung über dieses Recht erhalten hat. Von diesem Verbraucherschutzgesetz profitieren beispielsweise Mieter, die zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, zur Unterschrift unter einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer zweifelhaften Mieterhöhung „überredet“ wurden.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt unabhängig von diesem Widerrufsrecht allen Mieter, die Vertragsunterlagen vor einer Unterschrift sorgfältig zu prüfen. Das Widerrufsrecht gilt beispielsweise nicht, wenn der Vermieter nicht geschäftsmäßig handelt, wenn er in die Wohnung bestellt wurde usw.

März 22, 2018 | 4 Min Lesezeit

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Rücktritt vom Mietvertrag – diese Möglichkeiten haben Mieter und Vermieter

Der Rücktritt vom Mietvertrag gestaltet sich meist schwieriger als bei anderen Verträgen. Grundsätzlich ist ein abgeschlossener Mietvertrag gültig und für beide Seiten bindend. Im folgenden Beitrag erfährst Du, in welchen Fällen ein Rücktritt vom Mietvertrag für Vermieter und Mieter dennoch möglich ist.

Der Rücktritt vom Mietvertrag gestaltet sich meist schwieriger als bei anderen Verträgen. Grundsätzlich ist ein abgeschlossener Mietvertrag gültig und für beide Seiten bindend. Im folgenden Beitrag erfährst Du, in welchen Fällen ein Rücktritt vom Mietvertrag für Vermieter und Mieter dennoch möglich ist.

Bei einer Vielzahl von Verträgen des alltäglichen Lebens wird den Vertragsparteien vom Gesetzgeber ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Im Gegensatz dazu sieht das deutsche Mietrecht kein grundsätzliches Rücktrittsrecht vor. Nur in wenigen konkreten Fällen ist es möglich, dass Vermieter oder Mieter von einem unterzeichneten Mietvertrag zurücktreten können. Eine für beide Seiten unkomplizierte aber eingeschränkte Lösung ist ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht.

Zusammen mit einem Mietvertrag kann für die Zeit bis zur Überlassung der Mietsache ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag vertraglich vereinbart werden. Damit ist der Rücktritt vom Mietvertrag vor Antritt möglich. Wurde in der Vereinbarung auf die Nennung von Gründen für den Rücktritt verzichtet, ist die Vertragsauflösung problemlos möglich. Vermieter sollten bedenken, dass dieses Rücktrittsrecht auch für Mieter gilt. Überlegt es sich der Mieter vor dem Einzug in die Wohnung noch einmal anders, kann er den Vertrag aufgrund des Rücktrittsrechts aufheben.

Dies gilt allerdings nur, solange der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat. Nach dem Einzug bleibt für beide Seiten nur die ordentliche Kündigung, bei wichtigen Gründen gilt die außerordentliche fristlose Kündigung oder ein Mietaufhebungsvertrag als Ausweg. Auf Vermietet.de findest Du weitere Informationen zur Mietvertragskündigung sowie Muster.

Rücktritt vom Mietvertrag nach Unterschrift durch einen Aufhebungsvertrag

Wurde kein Rücktrittsrecht vereinbart, ist der Rücktritt vom Mietvertrag für beide Vertragsparteien nach der Unterschrift nur im gegenseitigen Einverständnis möglich. Dazu ist ein Mietaufhebungsvertrag erforderlich. Im Unterschied zum vertraglichen Rücktrittsrecht kann ein Mietaufhebungsvertrag zu jedem Zeitpunkt vor und nach dem Einzug abgeschlossen werden.

Rücktritt vom Mietvertrag durch den Vermieter wegen falscher Angaben des Mieters

Wegen falscher Angaben ist der Rücktritt vom Mietvertrag für Vermieter durch Anfechtung wegen arglistiger Täuschung möglich. Für die Anfechtung haben Vermieter ein Jahr lang Zeit. Die einjährige Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter von der Falschangabe Kenntnis erlangt hat. Eine falsche Angabe liegt dann vor, wenn ein Mietinteressent beispielsweise in der Selbstauskunft absichtlich eine nicht korrekte Angabe hinsichtlich seiner Bonität gemacht hat und aufgrund dieser Angabe die Wohnung mieten konnte. In der allgemeinen Rechtsprechung wird davon ausgegangen, dass für Mieter hinsichtlich seiner Bonität eine Offenbarungspflicht besteht.

Mehr Möglichkeiten für den Rücktritt des Vermieters vom Mietvertrag sind im Mietrecht nicht vorgesehen. Mieter können darüber hinaus von einem Mietvertrag zurücktreten, wenn der Vertrag im Zuge eines sogenannten Haustürgeschäftes zustande gekommen ist.

Grundsätzlich gilt für Vermieter das Motto “Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser”. Prüfe deshalb die Seriosität und Bonität Deines zukünftigen Mieters mithilfe einer Vermieterbescheinigung.

Rücktrittrecht vom Mietvertrag nach Haustürgeschäft

Laut § 312b BGB hat ein sogenanntes Haustürgeschäft im Bezug auf einen Mietvertrag stattgefunden, wenn der Abschluss des Mietvertrages für den Mieter überraschend und unvorbereitet in dessen Räumen erfolgt ist. Wenn beispielsweise bei einem Eigentümerwechsel der neue Wohnungseigentümer mit einem neuen Mietvertrag an der Tür des Mieters klingelt und der Mietvertrag in dessen Wohnung abgeschlossen wird, handelt es sich um ein Haustürgeschäft. Aufgrund des Haustürgeschäftes steht dem Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Falls der Mieter bei Vertragsabschluss nicht über das ihm zustehende Widerrufsrecht belehrt wurde, hat er für den Rücktritt vom Mietvertrag unbefristet Zeit.

Ein Rücktritt vom Mietvertrag vor Einzug aufgrund von Mängeln ist für den Mieter nicht möglich. Laut § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Mieter den Mietvertrag in diesem Fall jedoch außerordentlich und fristlos kündigen.

Nasse Wände in Wohn- und Schlafräumen, Schimmelbildung oder eine defekte Heizungsanlage gelten als erhebliche Mängel, die eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen. Unerheblich ist hierbei, ob ein Verschulden des Vermieters vorliegt oder nicht.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt […]

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Autoreninfo

Martina war lange für eine Hausverwaltung tätig und hat ihr Wissen mitgenommen, um nun selbst und ihre eigenen Objekte zu verwalten. Ihre Erfahrungen und ihr Wissen teilt sie gerne mit uns.

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