Was ist Erbbaurecht?Das Erbbaurecht ermöglicht Ihnen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ohne das zugehörige Grundstück erwerben zu müssen. Der Eigentümer des Grundstücks räumt Ihnen das Recht ein, es für die Laufzeit des Vertrags – etwa 33, 66, oder 99 Jahre – zu nutzen. Für diesen Besitz auf Zeit werden Erbbauzinsen fällig, die einer Miete für das Grundstück entsprechen. Sie haben so die Möglichkeit zu bauen oder zu kaufen, auch wenn Sie sich unter Umständen den Preis für ein Haus inklusive Grundstück nicht leisten könnten. Show
Nach § 94 des BGB gilt ein Bauwerk eigentlich immer als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Das Erbbaurecht erlaubt aber die Trennung zwischen Grundstück und Immobilie und damit eine Ausnahme dieser Regel. Das Erbbaugrundstück: Besitzer auf ZeitDas Grundstück bleibt während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Erbbaurechtgebers – das Haus dagegen ist Ihr Besitz. Sie werden im Grundbuch als Erbbauberechtigter eingetragen und können die Immobilie jederzeit nach Ihren Vorstellungen erweitern, umbauen, vermieten oder anderweitig nutzen. Das Erbbaurecht an einem Grundstück lässt sich genau wie Grundeigentum auch verkaufen, vererben oder mit Krediten beleihen. Nach regulärem Ablauf des Erbpachtvertrags geht das Haus als Bestandteil des Grundstücks an dessen Eigentümer über. Allerdings erhalten Sie als vorheriger Besitzer eine Entschädigung, die im Vorfeld vertraglich vereinbart werden sollte. Sie muss mindestens zwei Drittel des Immobilienwerts betragen. Erbbaurechtgeber sind oft kirchliche oder öffentliche Institutionen, Stiftungen oder Kommunen, die das Grundstück als Sachwert nicht aufgeben wollen, manchmal aber auch Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften. Etwa 5 % der in Deutschland zum Wohnen genutzten Flächen sind als Erbbaurecht vergeben. Wann lohnt sich Erbpacht?Erbbaurecht hat Vor- und Nachteile. Ursprünglich ging es bei der Idee darum, dass sich der Hausbauer nicht zu sehr verschuldet, indem er zusätzlich zum Haus auch noch ein Grundstück erwirbt. Der veraltete Begriff „Erbpacht” meinte ursprünglich ein zeitlich unbegrenztes Pachtverhältnis und wird heute nur noch umgangssprachlich als Synonym zum Erbbaurecht benutzt. Denn Erbbaurechtsverträge sind immer auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Vorteile bei der ErbpachtGenerell lohnt sich ein Erbbauvertrag, wenn entweder die Zinsen für Baugeld hoch oder die Preise für Grundstücke teuer sind. Der offensichtliche Vorteil beim Erbbaurecht ist, dass Sie sich die Kosten für den Grundstückskauf zunächst sparen. Besonders in Ballungszentren wie Hamburg, Stuttgart oder München liegen die Preise für Bauland zum Teil sogar höher als die Immobilienpreise an sich. Sie profitieren vom Erbbaurecht also, weil
Auch junge Familien mit geringem Eigenkapital können so eine eigene Immobilie finanzieren. Von einigen Erbbaurechtsgebern werden sie daher bei der Vergabe bevorzugt. Nachteile bei der ErbpachtGrundstücke sind sehr gefragt, das zeigt sich vor allem in beliebten Regionen an den kontinuierlich steigenden Preisen für Bauland. Es handelt sich also um einen wertvollen Besitz. Wenn Sie aber eine Immobilie mit Erbbaurecht besitzen, dann gehört Ihnen ausschließlich das Gebäude und kein einziger Quadratmeter des Grund und Bodens, auf dem es steht. Das könnte sich bemerkbar machen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und aus diesem Grund weniger Interessenten finden. Weitere Nachteile sind folgende:
Wie hoch ist der Erbbauzins?Der Erbbauzins orientiert sich am Kaufpreis des gepachteten Bodens – meist sind das 3 – 5 % des Grundstückswertes pro Jahr. Ist das Grundstück zum Beispiel 100.000 € wert, zahlen Sie bei einem Zinssatz von 4 % jährlich 4.000 € an Erbbauzins, was einer monatlichen Belastung von 333 € entspricht. Der Zinssatz ist aber grundsätzlich frei verhandelbar und wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Enthält der Erbbaurechtsvertrag eine Wertsicherungsklausel, dann wird der Zins regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung oder die Inflation angepasst – meist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Frühestens ist das alle 3 Jahre möglich; üblich sind alle 5 Jahre. Der Gesetzgeber sieht eine Kappungsgrenze vor, damit der Erbbauzins nicht willkürlich oder beliebig erhöht werden kann. Dennoch müssen Sie beachten, dass der Erbbauzins dadurch immer ein Unsicherheitsfaktor bei Ihrer Finanzplanung bleiben wird! Es kann auch ein fester Erbbauzins vereinbart werden, der sich über die Laufzeit des Vertrags nicht verändert. In diesem Fall wird der Erbbauzins meist in einer Summe entrichtet. Große Eigentümer wie Kirchen gewähren beim Zins übrigens manchmal Vergünstigungen nach sozialen Gesichtspunkten, etwa für junge Familien. Wieviel Geld lässt sich dank Erbbaurecht wirklich sparen?Auf den ersten Blick scheint sich Erbpacht allein dadurch zu lohnen, dass Sie sich die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück sparen und diese nicht in Ihre Baufinanzierung einplanen müssen. Das können je nach Lage mehrere hunderttausend Euro sein. Ob in einem Hauskauf mit Erbpacht aber tatsächlich ein so großes Sparpotential steckt, hängt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten sind der Grundstückspreis und der Unterschied zwischen Erbpacht- und aktuellen Bauzinsen. Eine Beispielrechnung soll das verdeutlichen: Für Ihren Baufinanzierungskredit wählen Sie eine Laufzeit von 15 Jahren mit einer Tilgung in Höhe von 3 %. Der Sollzins beträgt 1,5 %. Sie bringen 100.000 € Eigenkapital ein. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:
Mit diesen Eckdaten liegt Ihre monatliche Belastung bei dem Objekt mit Erbpacht um 250 € niedriger als wenn Sie auch das Grundstück finanzieren. Allerdings müssen Sie bedenken: Der Erbbauzins liegt mit 3 % eher niedrig. Bei 4 % liegen die monatlichen Kosten schon bei 667 €, bei 5 % bei 833 €. Und während der Käufer bei einer Anschlussfinanzierung mit ähnlichen Konditionen sowohl Haus als auch Grundstück nach 27 Jahren komplett abbezahlt hat, zahlen Sie beim Erbbaurecht auch nach dem Abbezahlen der Immobilie bis zum Ende der Vertragslaufzeit weiterhin den monatlichen Erbbauzins. Fazit: Erbpacht lohnt sich bei einem niedrigen Erbbauzins und vergleichsweise hohen Grundstückskosten. Nach zwei bis drei Jahrzehnten kippt die Rechnung aber. Nach diesem Zeitraum haben Sie ein Grundstück in der Regel abbezahlt, der Erbbauzins läuft jedoch über die gesamte Vertragslaufzeit weiter. Wie schließt man einen Erbpachtvertrag?Der Grundstückseigentümer und der Pächter gehen zu einem Notar, um den Erbbaurechtsvertrag aufzusetzen. Der Pächter darf im Laufe der Vertragszeit das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen, es also bebauen oder den Garten bewohnen, oder das Haus oder die Wohnung weitervermieten. Daher spricht man von einem „grundstücksgleichen” Recht. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch und in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen – um sicherzustellen, dass das Erbbaurecht auch im Fall einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht. In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte genannt, in Abteilung II der Erbbauzins sowie sonstige Rechte und Belastungen – etwa ein im Erbbaurechtsvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht des Erbbaurechtnehmers. Grundpfandrechte werden in Abteilung III eingetragen. Tipps für den ErbbaurechtsvertragWenn Sie bei Ihrem Notartermin über den Vertrag verhandeln, achten Sie auf folgende Punkte:
Die 7 wichtigsten Fragen zum Erbbaurecht
Was bedeutet Erbbaurecht liegt vor?Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, das jemand anderem gehört. Ein Erbbaurecht kann verkauft, vererbt oder beliehen werden. Dafür wird ein Erbbauvertrag geschlossen, in dem für die gesamte Laufzeit ein individueller Erbbauzins festgelegt wird.
Was ist ein Erbbaurecht Fall?Das Erbbaurecht ist nach der Gesetzesdefinition in § 1 Abs. ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Damit stellt das Erbbaurecht ein altehrwürdiges sachenrechtliches Prinzip auf den Kopf.
Was ist ein Erbbaurecht einfach erklärt?Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Pächter dem Verpächter eine monatliche oder jährliche Rate, den sogenannten Erbbauzins. Diese Rate wurde zuvor im Erbpachtvertrag geregelt.
Was ist der Unterschied zwischen Erbpacht und Erbbaurecht?Erbpacht: Synonym für Erbbaurecht
Die Erbpacht ist zwar schon seit 1947 verboten, dennoch ist der Begriff immer noch aktuell. Das liegt an dem so genannten Erbbaurecht: Der Begriff Erbbaurecht, wird in der heutigen Zeit umgangssprachlich mit dem Begriff Erbpacht bezeichnet. Das Erbbaurecht ist gesetzlich erlaubt.
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