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Geschrieben von Stephanie Schäfer am November 15, 2015. Veröffentlicht in Blog, Immobilienbewertung, Rund um das Thema Kauf. Der Bauzustand ist nur die halbe Wahrheit Hier erfahren Sie, wie und und wo Sie überprüfen können, ob das Gebäude der Baugenehmigung entspricht.Sie stehen vor dem Haus und betrachten die Bausubstanz. Dies interessiert Sie vielleicht, weil Sie das Haus kaufen möchten. Der Gebäudezustand ist aber nicht alles, was Sie als Käufer oder Eigentümer interessieren sollte. Der rechtliche Zustand ist ebenso wichtig. Dabei geht es darum, ob das Gebäude, wie es so dasteht, auch vollständig genehmigt ist. Und wenn nicht, ob man dies noch nachträglich heilen kann.?Für mich als Gutachter für Immobilien muß ich für die Bewertung auf jeden Fall die vorhandenen Baugenehmigungen recherchieren. Hierzu gehe ich zum Bauamt und lasse mir die Bauakte vorlegen. Denn nur dies gibt mir Sicherheit, wirklich alle erteilten Genehmigungen zu kennen und auch zu sehen, welche Grundrisse und Anzahl an Einheiten genehmigt wurde. Der Grundinhalt in der BauakteDer Bauantrag des Bauherrn ist enthalten. Anlagen zu diesem Bauantrag sind Grundrisse, Schnitte und Ansichten aber auch Flächenberechnungen für den umbauten Raum und die Wohnfläche. Jedoch Vorsicht: manchmal fehlen die Wohnflächenberechnungen auch.? Danach findet man die Einschätzung der Gemeinde und die erteilte Baugenehmigung. Hieraus können Sie sehen, in welcher Form das Haus genehmigt ist.?Nach Fertigstellung des Baus und vor dem zulässigen Bezug findet eine Schlussabnahme statt. Der Schlussabnahmeschein wird archiviert. Das Jahr der Schlussabnahme kann üblicherweise als offizielles Baujahr des Hauses im Gutachten verwendet werden. Wurde festgestellt, dass anders gebaut wurde als genehmigt oder Restarbeiten zu leisten sind, wird eine erneute Schlussabnahme durchgeführt.?Weiter sind dort auch enthalten: die statische Berechnung für das Gebäude, die Entwässerungspläne und eventuelle Ordnungsverfügungen der Stadt.?So, nun haben Sie einen Überblick über die Grundausstattung in der Bauakte erhalten. Hat jedes Haus eine Bauakte?Mit dem allerersten Bauantrag für ein Haus wird diese Akte bei der Gemeinde oder dem Kreis angelegt – und zwar für jedes Bauvorhaben. Diese wird unter dem laufenden Aktenzeichen und dem Jahr der Genehmigung geführt. Dies wäre beispielsweise 01/2016, also die erste Genehmigung im Jahr 2016. Auch Jahrzehnte später findet man die Akte anhand dieser Nummer. Wie wird eigentlich ein Einfamilienhaus schnell und einfach bewertet? Lesen Sie auf meiner Gutachterhomepage den Artikel und erfahren Sie mehr in den Videos. Hier der Link zur Bewertung von Einfamilienhäusern.  Wofür brauche ich eine Baugenehmigung? Gemäß Baurecht müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen, wenn Sie eine bauliche Anlage errichten, ändern oder beseitigen wollen. Wer braucht eine Baugenehmigung? Grundsätzlich ist jeder Bauherr dazu verpflichtet, eine Baugenehmigung einzuholen. Das gilt auch, wenn Sie auf Ihrem privaten Grundstück bauen. Droht eine Strafe, wenn ich ohne Baugenehmigung baue? Wer ohne Baugenehmigung baut, muss mit hohen Bußgeldern rechnen. Hier lesen Sie mehr dazu. Wer ein Gebäude errichten möchte, der braucht in den allermeisten Fällen eine Baugenehmigung in Deutschland, unabhängig davon, ob ihm der zu bebauende Grund und Boden gehört. Viele private Bauherren haben bis zur Umsetzung des Eigenheims allerdings keinerlei Erfahrungen mit der Beantragung einer Baugenehmigung oder dem Baugenehmigungsverfahren gemacht und benötigen daher Hilfe. Wie etwa sieht eine Baugenehmigung aus und wie bekomme ich eine Baugenehmigung für mein Bauprojekt? Wer erteilt die Baugenehmigung? Ist es zulässig, eine Baugenehmigung nachträglich zu beantragen? Was braucht man für eine Baugenehmigung an Unterlagen? Und kann eine Baugenehmigung ohne Architekten beantragt werden? Inhalt
Was ist eine Baugenehmigung? Definition und FormEine Baugenehmigung ist im Baurecht die Erlaubnis einer Bauaufsichtsbehörde, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder zu beseitigen. Meist muss der Bauherr die Genehmigung bei der Kreis- oder Gemeindeverwaltung beantragen, wozu ein Bauantrag gestellt wird. Dieser ist in der Regel gebührenpflichtig. Diese Erlaubnis wird durch die Behörde schriftlich erteilt und bestätigt dem Bauherrn, dass sein Vorhaben im Hinblick auf öffentliches Recht unbedenklich ist. Die Genehmigung kann mit Auflagen erteilt werden und ist in der Regel auf ein bis vier Jahre befristet. Wann wird eine Baugenehmigung benötigt?Normalerweise wird eine Baugenehmigung nötig, wenn ein Gebäude errichtet, umgebaut, beseitigt oder in seiner Nutzung verändert wird. Die spezifischen Regelungen, wann eine Baugenehmigung zu beantragen ist und wann ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, haben die einzelnen Bundesländer nicht einheitlich geregelt. In der Regel ist ein Gebäude ohne Aufenthaltsräume für Personen, das eine Fläche von 30 Quadratmetern nicht überschreitet, genehmigungsfrei. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist eine Auskunft durch die Baubehörde jedoch anzuraten! Es sollten daher vor Baubeginn immer Erkundigungen eingeholt werden, ob ein Baugenehmigungsantrag überhaupt gestellt werden muss. Manchmal kann schon ein Anruf bei der zuständigen Behörde Licht ins Dunkel bringen. Auch eine Bauvoranfrage kann hilfreich sein. Welche Bauten benötigen eine Baugenehmigung? – BeispieleBeispielsweise ist es in den meisten Fällen genehmigungspflichtig, einen Carport zu errichten, auch wenn dies kein klassischer Aufenthaltsort für Personen ist. Ist der Carport nur für Fahrräder oder Kleinwagen bestimmt und daher nicht besonders groß, kann er unter Umständen auch ohne Baugenehmigung errichtet werden. Auch eine Terrasse ist in der Regel nur mit Baugenehmigung zulässig. Insbesondere dann, wenn sie unterkellert ist oder als Dachterrasse gebaut wird. Auch die Überdachung kann dazu führen, dass eine Baugenehmigung benötigt wird. Gartenschuppen: Genehmigungspflichtig?Anders stellt sich die Lage bei Gartenschuppen dar. Hier gibt es auch im Fachhandel fertige Bausätze zu erwerben, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies gilt aber nur, solange das Gartenhaus keinen Aufenthaltsraum für Personen beinhaltet. Zudem spielt auch hier das Bundesland eine Rolle. Die zulässigen Größen für genehmigungsfreie Gartenhäuschen variieren enorm. Informieren Sie sich immer bei der zuständigen Baubehörde! Bauantrag: Die Baugenehmigung einholenZwar ist für die Genehmigung eines Bauvorhabens die Stadt oder Gemeinde zuständig, doch seit 1960 regelt das Baugesetzbuch auf Bundesebene alle öffentlichen stadtplanerischen Belange. Im Vergleich zu anderen länderspezifischen Gesetzeslagen bietet das Baugesetzbuch wenig Spielraum. Das Baugesetzbuch regelt, inwieweit der öffentliche Raum baulich verändert werden darf. Welche Bauvorhaben zulässig sind, hängt dabei aber wesentlich davon ab, um welchen öffentlichen Raum es sich handelt, welche Struktur er vorweist und wie er sich in Zukunft voraussichtlich entwickeln wird. Für Privatpersonen ist das Baugesetzbuch jedoch so gut wie nie von Bedeutung, da nur höchst selten ein privater Bauherr öffentlichen Raum bebauen will. Für Privatleute sind andere, zivile Gesetze wie der Nachbarschaftsschutz und die Bestimmungen zum Privateigentum entscheidender. Ziviles BaurechtBürger und Bürgerinnen haben grundsätzlich das Recht, ihre Bauvorhaben auf ihrem Privatbesitz zu verwirklichen. Das bedeutet jedoch nicht, dass private Bauherren nach eigenem Gutdünken bauen dürften. Ein Anspruch auf eine Baugenehmigung besteht nicht. Voraussetzungen der Erteilung sind beispielsweise der korrekt gestellte Bauantrag und die Einhaltung des Nachbarschutzes. Genauso ist auch der Bebauungsplan für die Baugenehmigung von Bedeutung. Vielmehr handelt es sich bei den rechtlichen Vorgaben um ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. So dient die Baugenehmigung der Abklärung, ob das Vorhaben keine rechtlichen Bestimmungen verletzt. Nach welchem Prüfungsschema die Baugenehmigung erteilt wird, kann in der Landesbauordnung des betreffenden Bundeslandes nachgeschlagen werden. Obwohl es noch einige Unterschiede gibt, haben sich die Länder auf eine Vereinheitlichung der Vorgaben geeinigt. Diese Musterbauverordnung dient jedoch nur als Orientierungsrahmen und hat keinerlei bindenden Charakter. Antragstellung: Unterlagen und VorgehenIrgendwann muss sich jeder Bauherr mit dem Antrag auf eine Baugenehmigung beschäftigen. Ein Formular kann oftmals bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erhalten werden. Der Ablauf, um die Baugenehmigung zu erhalten, ist nicht einheitlich geregelt. Informieren Sie sich gegebenenfalls bei der Baubehörde, um die einzelnen Schritte abzuklären. Die BauvoranfrageNeben dem endgültigen Bauantrag sollten private Bauherren immer von der Möglichkeit Gebrauch machen, eine Bauvoranfrage zu stellen. Dies ist in der Regel nur durch einen Bauplaner oder Architekten möglich. Die kleine Schwester der Baugenehmigung kann jedoch schon im Vorfeld klären, inwieweit für ein Bauprojekt überhaupt eine Baugenehmigung möglich ist. Die Bauvoranfrage stellt also keine vorläufige Baugenehmigung dar, sondern entscheidet über die prinzipielle Möglichkeit der Erteilung für ein bestimmtes Bauvorhaben. Die Bauvoranzeige hat trotzdem eine rechtliche Gültigkeit über drei Jahre. Fragliche Aspekte, die im Vorbescheid bereits beantwortet wurden, können im folgenden, für die Baugenehmigung nötigen Ablauf des Genehmigungsverfahrens nicht abweichend beantwortet werden. AnzeigepflichtEinige Bauvorhaben sind zwar nicht genehmigungs-, aber anzeigepflichtig. Das heißt, der Bauherr muss das bauliche Vorhaben der Behörde vorlegen. Ob die Pflicht zur Baugenehmigung oder zur Anzeige besteht oder keines von beidem zutrifft, kann am besten direkt mit der Behörde geklärt werden. Benötigte Unterlagen für die BaugenehmigungJe nach Bundesland und Bauprojekt können sich die notwendigen Unterlagen unterscheiden. In jedem Fall ist für die Erteilung einer Baugenehmigung der ausgefüllte Antrag einzureichen. Außerdem sollten folgende Dokumente in dreifacher Ausführung beigefügt sein:
Diese Liste kann jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben. Je nach Projekt und Behörde können weitere Unterlagen oder Formblätter wie eine Baumbestandserklärung benötigt werden. In der Regel ist es nicht möglich, die Baugenehmigung ohne Architekten zu beantragen – allein die Nachweise über die zulässige Statik des Gebäudes machen es nötig, einen Fachmann oder eine Fachfrau zu beauftragen. Nach Bearbeitung des Antrags erfolgt die Erteilung oder Absage per Bescheid der Behörde. Die Baugenehmigung hat zum Inhalt neben Angaben zum Antragsdatum und den Anlagen auch die Adresse des Grundstücks und die Bezeichnung des Vorhabens. Wann kann der Bau starten?Ist der Bau genehmigungspflichtig, so sollte der Bau niemals beginnen, ehe der Baugenehmigungsbescheid nicht vorliegt. Während der Prüfung der Baugenehmigung ist ein Baubeginn meist ausgeschlossen. Insofern liegt der Baubeginn nach Erteilung der Baugenehmigung. Nachweise über Brandschutz und Standsicherheit sollten der Behörde vor Baubeginn vorliegen. Ist (noch) keine vollumfängliche Genehmigung möglich, kann eventuell eine Teilbaugenehmigung eingeholt werden, um erste bauliche Schritte vornehmen zu können. Ist die Baugenehmigung erteilt, kann in der Regel mit der Errichtung des Gebäudes begonnen werden. Dazu sollte eine Baubeginnanzeige gegenüber der Behörde erfolgen, die zu wiederholen ist, wenn der Bau für länger als sechs Monate unterbrochen wurde. Eine Bauabnahme findet in vielen Bundesländern bei kleineren Bauvorhaben nicht mehr statt. Der Bauherr muss selbstverständlich trotzdem die rechtlichen Bestimmungen selbstständig einhalten. NachbarbeteiligungEs ist für die Erteilung einer Baugenehmigung laut Gesetz nicht zwingend nötig, die Nachbarn zu beteiligen. Liegt jedoch keine Einwilligung der angrenzenden Eigentümer vor, so kann dies unter Umständen die Erteilung erschweren. Daher ist es ratsam, die Nachbarn einzubeziehen und deren Unterschrift auf dem Bauantrag zu erbitten, um juristischen Ärger zu vermeiden. Denn mit der Unterschrift verzichten die Nachbarn auf Rechtsbehelfe. In einigen Bundesländern werden die Nachbarn über das Vorliegen eines Bauantrages grundsätzlich informiert, in anderen nur dann, wenn eine Befreiung von Vorschriften des Nachbarschutzes vorgesehen ist. Einspruch der NachbarnSind die Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, können diese Widerspruch gegen die Baugenehmigung erheben. In einigen Bundesländern ist es auch nötig, direkt vor dem Verwaltungsgericht Klage einzureichen. Ist es zur Wahrung ihrer Rechte nötig, können Nachbarn dann auch die Baugenehmigung einsehen. Allerdings haben Widerspruch und Klage keine aufschiebende Wirkung. Das Bauprojekt kann bis zur Entscheidung fortgeführt werden. Soll dies verhindert werden, muss zusätzlich ein Antrag auf Eilrechtsschutz beim Verwaltungsgericht gestellt werden. Für die Nachbarklage empfiehlt sich in jedem Fall die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Baurecht. Nur, wenn der betreffende Nachbar in seinen spezifischen Rechten durch den Bau verletzt würde, hat eine solche Klage Aussicht auf Erfolg und führt auch dazu, dass Baugenehmigungen in Deutschland wieder aufgehoben werden. Solche spezifischen Rechte wären zum Beispiel der Lärmschutz oder die Regelungen zu Abstandsflächen. Schwarzbau: Konsequenzen des unrechtmäßigen BauensNicht immer halten sich Bauherren an die rechtlichen Vorgaben oder den Inhalt ihrer Baugenehmigung. Gerade bei Umbauten kann es auch passieren, dass erst im Nachhinein die Notwendigkeit einer Baugenehmigung erkannt wird. Wie lange der Schwarzbau unerkannt steht oder genutzt wird, ist unerheblich. Illegal erbaute Gebäude oder Gebäudeteile erhalten in der Regel keinen Bestandsschutz durch die Bestandzeit. Tatsächlich kann es sogar sein, dass eine Nutzungsunterlassung oder Beseitigungsverfügung erteilt wird. BußgelderBehörden können bei Entdeckung eines Schwarzbaus Bußgelderverhängen, die in ihrer Höhe sowohl vom Bundesland als auch vom Tatbestand und der Größe des bebauten Raums abhängen. Meist liegen die Bußgelder für ein Gebäude ohne Baugenehmigung von unter 100 Quadratmetern Größe zwischen 100 und 25.000 Euro. Bei größeren Bauten sind bis zu 50.000 Euro Geldbuße möglich. Ist eine nachträgliche Baugenehmigung möglich?Allerdings ist es durchaus möglich, eine nachträgliche Baugenehmigung zu erhalten. Dies kann aber zu Problemen führen, da die Genehmigung nur im Hinblick auf aktuell geltendes Baurecht erteilt wird. Das heißt: Auch, wenn der Bau zu Zeiten seiner Errichtung geltendem Recht entsprochen hätte, werden eventuell Anpassungen nötig, um eine nachträgliche Genehmigung zu erhalten, wenn die frühere Genehmigungsfähigkeit nicht nachgewiesen werden kann. Nachweis der Genehmigungsfähigkeit zu einem früheren ZeitpunktKann der Nachweis über die Genehmigungsfähigkeit zu einem früheren Zeitpunkt erbracht werden, ist es möglich, den Bau nachträglich genehmigen zu lassen. Meist wird dieser passive Bestandsschutz aber nicht erwirkt, da
Aufgabe eines alten BestandsZudem kann es sein, dass eine bereits erteilte Baugenehmigung durch Umbauten oder Änderungen der Nutzung nichtig wird. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Behörde der Ansicht ist, dass der Umbau bzw. die ungenehmigte Nutzung zur Aufgabe des alten Bestands geführt haben. In der Folge kann dies bedeuten, dass das Gebäude auch ohne die Umbauten einer vollkommen neuen Baugenehmigung bedarf, und zwar nach den aktuellen rechtlichen Bestimmungen. Der Ausbau einer alten Scheune kann so zum Verlust sowohl der alten Scheune als auch der neuen Wohnung führen, insbesondere dann, wenn für die alte Scheune eine Baugenehmigung nach aktuellem Bebauungsplan ausgeschlossen ist. Weitere Konsequenzen durch SchwarzbautenSind die Baugenehmigung bzw. der Bauantrag unterblieben, kann das nicht nur baurechtliche Konsequenzen haben. So ist es beispielsweise auch möglich, dass die Gebäudeversicherung nicht zahlt, wenn der Umbau am eigenen Haus etwa zu einer Missachtung der Brandschutzvorschriften geführt hat. Auch im Mietrecht kann es Auswirkungen geben. Mieter einer baurechtlich nicht genehmigten Wohnung haben in der Regel das Recht zur fristlosen Kündigung. Teils kann ihnen sogar die Erstattung von Umzugskosten zustehen. Spätestens beim Verkauf des Schwarzbaus kann es zu Problemen kommen. Wird die Illegalität nicht aufgedeckt, liegt meist ein Sachmangel vor, den die Käufer mit einer Minderung quittieren können. Das kann soweit führen, dass der Verkäufer letztendlich nur den Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten des illegalen Gebäudes erhält.
Ist Baujahr Baubeginn?Als Baujahr eines Gebäudes gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurden Gebäude durch Schäden unnutzbar und später wiederhergestellt, gilt das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung. Bei total zerstörten Gebäuden hingegen gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.
Wie bekomme ich das Baujahr raus?Das Baujahr eines Hauses finden Sie verlässlich in der Bauakte auf dem Bauamt. Das Baujahr eines Hauses kann man in der Bauakte beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde nachsehen. In der Bauakte ist die so genannte Fertigstellungsanzeige enthalten. Das Jahr der Fertigstellung gilt als Baujahr.
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Baugenehmigung gleich baujahr
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