Darf der Hausmeister einen Schlüssel haben

Vermieter dürfen unter Umständen einen Schlüssel behalten, um in Notfällen die Wohnung des Mieters zu betreten. Wann das der Fall ist und welche Alternativen es gibt erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Vor allem wenn Mieter längere Zeit nicht zu Hause sind, können schnell Notsituationen wie ein Rohrbruch eintreten. Hier liegt es auch im Interesse des Mieters, wenn der Vermieter schnell die Wohnung betreten kann, um den Eintritt von erheblichen Schäden abzuwenden.

Vermieter dürfen nicht eigenmächtig Schlüssel behalten

Gleichwohl sollten Vermieter nicht einfach einen Ersatzschlüssel für derartige Situationen behalten. Denn der Vermieter darf dies normalerweise nicht, ohne zuvor die Einwilligung des Mieters eingeholt zu haben. Setzt er sich darüber hinweg, muss er eventuell mit schwerwiegenden Konsequenzen rechnen.

Dies ergibt sich aus einem Fall, über den das Oberlandesgericht Celle zu entscheiden hatte. Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte ein Vermieter einen Ersatzschlüssel behalten und sich in Abwesenheit des Mieters Zutritt zu der gewerblich genutzten Räumlichkeit verschafft. Das Landgericht Celle stellte mit Entscheidung vom 05.10.2006 (Az. 13 U 182/06) im Leitsatz klar, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Schlüssel zur Wohnung ohne Zustimmung des Mieters zu behalten. Dies gilt auch bei Geschäftsräumen. Der Mieter hat jedenfalls dann einen Grund zur Kündigung, wenn der Vermieter ohne Einwilligung des Mieters dessen Räumlichkeit betreten hat. Ebenso entschied das Landgericht Berlin in einem vergleichbaren Fall mit Urteil vom 09.02.1999 (Az. 64 S 305/98). Das Gleiche gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes Heidelberg vom 06.11.1975 (Az. 23 C 144/75) auch dann, wenn der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters dessen Wohnung mit einem Universalschlüssel betreten hat.

Mieter darf fristlos kündigen

Vermieter müssen hier also damit rechnen, dass der Mieter spätestens dann fristlos kündigen darf, wenn sie die Wohnungstüre geöffnet haben. Etwas anderes gilt möglicherweise laut der Entscheidungsgründe des OLG Celle dann, wenn ein „zwingender Grund“ für das Betreten vorgelegen hat und der Mieter nicht zu erreichen gewesen ist. Hierzu führt das Gericht allerdings nicht konkret aus, was genau unter einem zwingenden Grund zu verstehen ist, inwieweit der Mieter erreichbar sein muss und wie sich das rechtswidrige Behalten des Schlüssels für sich genommen auswirkt. Von daher gehen Vermieter gewöhnlich ein hohes Risiko ein, die den Schlüssel behalten. Betreten sie die Wohnung, müssen sie eventuell auch damit rechnen, dass sie vom Mieter wegen Hausfriedensbruches angezeigt werden.

Vermieter sollte über Erlaubnis des Mieters verfügen

Auf der sicheren Seite sind Vermieter gewöhnlich dann, wenn sie vom Mieter eine Erlaubnis zum Behalten eines Zweitschlüssels und zum Betreten der Mietwohnung in Notfällen erhalten haben. Diese sollte allerdings schriftlich erteilt werden. Denn der Vermieter muss im Zweifel nachweisen können, dass der Mieter seine Erlaubnis wirklich erteilt hat. Dies ergibt sich aus der Entscheidung des OLG Celle vom 05.10.2006 (Az. 13 U 182/06). In diesem Fall berief der Vermieter sich darauf, dass der Mieter ihm mündlich die Erlaubnis zum Betreten seiner Wohnung in Notfällen erteilt habe. Der Vermieter hatte hier das Nachsehen, weil der Mieter dies vor Gericht bestritten hatte.

Erlaubnis durch AGB-Klausel

Allerdings sollte der Vermieter auch darauf achten, auf welche Weise er die Erlaubnis vom Mieter einholt. Geschieht dies durch eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, geht der Vermieter ein hohes Risiko ein. Eine solche Bestimmung ist nämlich nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie als unangemessener Nachteil für den Mieter anzusehen ist. Dafür spricht insbesondere bei einem Wohnungsmieter, dass eine solche Erlaubnis ein großes Vertrauen zum Vermieter voraussetzt. Denn der Vermieter kann die Wohnung mit dem Schlüssel betreten, ohne dass der Mieter das mitbekommt. Dadurch wird der Mieter schnell in seiner durch das Grundgesetz geschützten Privatsphäre verletzt. Von daher muss damit gerechnet werden, dass ein Mieter durch seine solche Klausel unangemessen benachteiligt wird.

Individuelle Vereinbarung im Mietvertrag

Anders ist das jedoch dann, wenn dies individualvertraglich im Mietvertrag vereinbart wird. Dabei muss feststehen, dass diese Regelung zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden ist. Der Mieter muss diese Erlaubnis freiwillig und ohne Druck erteilt haben. Dies sollte im Mietvertrag vermerkt werden und natürlich auch der Realität entsprechen. Es sollte gut erkennbar sein, dass der vorformulierte Text durch eine solche Vereinbarung ergänzt worden ist.

Alternative: Nachbar des Mieters oder Dritte erhalten Schlüssel bei Abwesenheit

Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass Mieter bei einer längeren Abwesenheit einem Nachbarn den Schlüssel aushändigen und darauf den Vermieter hinzuweisen. Auf diese Möglichkeit sollten Vermieter den Mieter hinweisen. Der Vorteil für den Mieter besteht auch darin, dass er einen Ansprechpartner hat, wenn er den Schlüssel verlieren sollte. Dann bleiben ihm die Kosten für den Schlüsseldienst erspart. Wer als Mieter vorsichtig ist, kann den Schlüssel seinem Nachbarn in einem versiegelten Umschlag anvertrauen. Gleichfalls können Vermieter ihre Mieter nicht dazu zwingen. Denn das Überlassen eines Zweitschlüssels setzt ein hohes Vertrauen voraus.

Mieter hat Obhutspflicht bezüglich seiner Wohnung

Vermieter können ihren Mieter aber darauf hinweisen, dass er eine sogenannte Obhutspflicht hat. Das bedeutet, dass der Mieter bei längerer Abwesenheit darauf hinwirken muss, dass keine erheblichen Schäden an der Wohnung eintreten. Dies kann z.B. dadurch geschehen, dass der Mieter einem seiner Freunde den Schlüssel gibt, damit dieser regelmäßig nach dem Rechten sieht. In dieser Situation muss er nach einem Urteil des AG Köln vom 02.08.1985 (Az. 218 C 84/85) den Vermieter über diese Person informieren, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Wenn Mieter dies nicht machen, kann der Vermieter von ihnen unter Umständen Schadensersatz fordern.

Autor: Harald Büring (Juraforum.de)

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