Abstandsfläche im gleichen baufeld

Grenzbebauung – Abstandsflächen rund ums Haus

Das Wohnhaus, die Garage aber auch das Gartenhäuschen oder die Terrassenüberdachung dürfen nicht überall gebaut werden. In vielen Fällen müssen Abstandsflächen eingehalten werden, in anderen Fällen wird die Grenzbebauung genau reglementiert. Was Bauherren – und ihre Nachbarn – dürfen, und was nicht.

Das Wichtigste in Kürze:

• Mindestens 3 Meter Abstand zum Nachbarn – das ist in Deutschland Standard.
• Unterschreiten Bauwerke diese Abstandsflächen, ist von Grenzbebauung die Rede, die nur in bestimmten Fällen gestattet ist.
• Die genauen Regelungen stehen in den Landesbauordnungen, dem Nachbarschaftsrecht und in Bebauungsplänen.
• In vielen Fällen muss der Nachbar seine Zustimmung zur Grenzbebauung geben.

Wer ein Haus bauen will, muss zahlreiche Vorschriften beachten. Einige davon beziehen sich auf die erforderlichen Abstände, die Bauwerke auf einem Grundstück zum Nachbarsgrundstück aufweisen müssen. Die vorgeschriebenen Mindestabstände dienen dazu, den Brandschutz zu gewährleisten und eine gewisse Wohnqualität in Form von Lichteinfall oder Sichtweite zu ermöglichen. Die grundlegenden Regelungen finden sich in den Landesbauordnungen und dem Nachbarschaftsrecht.

Bauordnung: Regeln für Abstandsflächen und zur Grenzbebauung

Die Bundesländer haben eigene Bauordnungen, die sich aber in weiten Teilen ähneln. Sie sehen gewisse Abstandsflächen zwischen Bauwerken vor, die nicht bebaut werden dürfen. So legt das Baurecht Folgendes fest:

• Die Abstandsfläche eines Gebäudes erstreckt sich über die volle Breite einer Fassade.
• Der mindestens einzuhaltende Abstand entspricht der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und eins, je nach Bundesland und der Frage, ob sich das Grundstück im Kerngebiet oder am Rand einer Kommune befindet.
• Der Mindestabstand beträgt in der Regel zweieinhalb bis drei Meter.

Auf dem bayerischen Land wird die Gebäudehöhe mit dem Wert eins multipliziert. Im einfachsten Fall heißt das, dass ein Haus mit Flachdach und einer Höhe von sechs Metern eine Abstandsfläche von ebenfalls sechs Metern über die volle Breite der Fassade benötigt. In Kerngebieten in Hessen beträgt der Faktor lediglich 0,4 und so würden theoretisch 2,40 Meter ausreichen. Doch das Bundesland hat einen Mindestabstand von drei Metern festgelegt.

Diese Abstandsflächen müssen jeweils auf dem eigenen Grundstück liegen. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn das Grundstück an öffentliche Plätze oder Straßen angrenzt, denn diese dürfen bis zu deren Hälfte mit den Abstandsflächen überschattet werden. Sofern der Nachbar zustimmt, dürfen die Abstandsflächen auch auf seinem Grundstück liegen. Das heißt aber, dass der Nachbar auf den betroffenen Flächen nicht mehr bauen darf.

Dachflächen

Dächer mit einem Neigungswinkel von weniger als 70 Grad zählen je nach Bundesland nur zu einem Drittel oder einem Viertel zur maßgeblichen Gebäudehöhe. Dachflächen, die einen Neigungswinkel von mehr als 70 Grad aufweisen, werden in allen Bundesländern voll zur Gebäudehöhe gerechnet.

Balkone, Erker und Gauben

Um die Berechnung der Abstandsflächen nicht zu kompliziert zu gestalten, müssen Sonderbauteile wie Erker oder Balkone nicht extra berechnet werden. Die Regelungen sind in allen Bundesländern ähnlich: einzelne Bauteile, die weniger als 1,50 Meter aus dem Bauwerk herausragen und die sich über weniger als ein Drittel der Fassadenfläche erstrecken, werden bei der Berechnung der Abstandsflächen ignoriert.

Auch für Wärmedämmverbundsysteme gibt es eine Vereinfachung: Sie werden bis zu einer Dicke von 20 oder 25 Zentimetern schlicht ignoriert. Denn ansonsten könnten nachträgliche Dämmmaßnahmen die Abstandsflächen unter das erforderliche Mindestmaß rücken. Das heißt letztendlich dennoch, dass Bauherren, deren Häuser nah an das Nachbargrundstück gebaut sind, unter Umständen durch die Abstandsflächenregelung in der Wahl ihrer Fassadendämmung eingeschränkt sind. Beispielsweise ist nicht in jedem Bundesland und nicht in jedem Fall ein Wärmedämmverbundsystem mit einer Dicke von mehr als 20 Zentimetern erlaubt.

Beispielrechnungen: So wird die Abstandsfläche berechnet

Die Tiefe der Abstandsfläche (TA) wird errechnet, indem der in der jeweiligen Bauordnung angegebene Faktor (F) mit der Gebäudehöhe multipliziert wird. Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Höhe des Daches selbst (HD) zusammen. Je nach Dachneigung (DN) wird die Dachhöhe allerdings nur zum Teil angerechnet und mit einem Faktor (FD) multipliziert, der ebenfalls der Bauordnung zu entnehmen ist.

Die Formel zur Berechnung lautet also: TA = F * (H + FD * HD)

Beispiel 1: Ein mehrstöckiges Einfamilienhaus in Bayern

Das Haus ist 5,80 Meter hoch, plus eine Dachhöhe von 3 Metern. Die Dachneigung ist kleiner als 45 Grad und wird nur zu einem Drittel angerechnet. Außerhalb von Kerngebieten ist in Bayern mit dem Faktor 1 zu multiplizieren. Die Formel lautet:

TA = 1 * (5,80m + 1/3 * 3,00m) = 6,80m

Die Abstandsfläche beträgt also mindestens 6,80 Meter. Stünde das Haus in einem Kerngebiet, etwa einem Dorfzentrum, wäre der Faktor lediglich 0,5. Zum Nachbargrundstück müssten dann mindestens 3,40 Meter Abstand gehalten werden.

Beispiel 2: Ein Bungalow in Thüringen

Der Bungalow ist bis zum Dach 3,20 Meter hoch. Hinzu kommt ein Drittel der Dachhöhe von 1,50 Meter, denn der Dachwinkel ist kleiner als 70 Grad. Der Berechnungsfaktor in Thüringen ist 0,4. Die Berechnungsformel lautet:

TA = 0,4 * (3,20 m + 1/3 * 1,50 m) = 1,48 m

Der Abstand zum Nachbargrundstück müsste nach dieser Berechnung also 1,48 Meter betragen. Allerdings gilt in Thüringen ein Mindestabstand von 3 Metern. In diesem Fall beträgt die Tiefe der Abstandsfläche also 3 Meter.

Das 16-Meter-Privileg

Das 16-Meter-Privileg war früher eine allgemeingültige Regelung, die heute nur noch in Nordrhein-Westfalen und Bayern angewendet wird. Es besagt, dass bei maximal zwei Außenwänden, die weniger als 16 Meter lang sind, nicht die gesamte Gebäudehöhe maßgeblich ist sondern nur die halbe. Doch in den meisten Bauordnungen wird heutzutage ohnehin nur der Faktor 0,4 und nicht mehr der alte Standard 1,0 verwendet.

Die wichtigsten Regeln im bundesweiten Überblick

So regelt der Bebauungsplan die Grenzbebauung

Neben der allgemeinen Bauordnung gibt es sehr spezifische Bebauungspläne. Die Regeln, die darin vermerkt sind, sind gewichtiger als die Bauordnung. Das heißt: erlaubt der Bebauungsplan beispielsweise eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. In Stadtkernen gibt es beispielsweise geschlossene Baulinien, die auch bei Neubauten weiterhin eingehalten werden sollen. Während an Baulinien gebaut werden muss, legen Baugrenzen den Bereich fest, innerhalb dessen gebaut werden darf.

Neben den Vorgaben durch den Bebauungsplan kann es auch Sonderregelungen und Abweichungen von einzelnen Regeln zu den Abstandsflächen geben. Diese sind beispielsweise in der Bayerischen Bauordnung im Paragraphen 63 geregelt. Die Voraussetzung für solche Ausnahmen: Der Zweck der jeweiligen Anforderung ist erfüllt und die nachbarlichen und öffentlichen Belange werden geschützt, genau wie die Belange der Baukultur oder der Baukunst. Das hat zur Folge, dass bei Sanierungsarbeiten oder Nachverdichtungen unter Umständen Abstandsflächen nicht eingehalten werden müssen. 

Wer gegen die Regeln verstößt, muss gegebenenfalls das Bauwerk oder Anbauten abreißen. In dem Falle, dass ein Grundstückseigentümer mit seinem Bauwerk aus Versehen die nachbarschaftliche Grenze überschreitet, kann dieser Einspruch erheben. Verpasst er dies selbstverschuldet, muss ein Gebäude nicht mehr zurückgebaut werden. Laut § 912 bis 915 BGB hat er allerdings Anspruch auf eine sogenannte Überbaurente, die ihn für den Verlust der Grundstücksfläche entschädigen soll und solange bezahlt werden muss, wie der Überbau Bestand hat. Stattdessen kann der Grundstückseigentümer auch verlangen, dass der Nachbar ihm die entsprechende Grundstücksfläche abkauft.

Abstandsflächen für Garagen, Gartenhaus und Gartenmauern

Abstandsflächen sind für Garagen, Gewächshäuser, ein Gartenhaus, Grenzmarkierungen und dergleichen irrelevant. Zumindest dann, wenn sie bestimmte Maximalmaße nicht überschreiten. Diese sind in Nordrhein-Westfalen beispielsweise:

• mittlere Wandhöhe von maximal drei Metern
• maximale Gebäudelänge von neun Metern

Hält ein Gebäude diese Grenzwerte ein, darf es innerhalb der Abstandsflächen gebaut werden. Diese Regeln weichen aber von Bundesland zu Bundesland ab. In Hessen dürfen Garagen direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden und benötigen keine Baugenehmigung, sofern sie innerhalb der Baulinien stehen und eine Grundfläche von maximal 50 Quadratmetern aufweisen. Welche Regelungen im Einzelfall gelten und ob eine Baugenehmigung notwendig ist, erfahren Bauherren in der jeweiligen Landesbauordnung sowie beim zuständigen Bauamt.

So regelt das Nachbarschaftsrecht die Grenzbebauung

Weitere Regelungen rund um die Grenzbebauung sind im Nachbarschaftsrecht festgehalten, das je nach Bundesland stark abweicht:

• Das Fensterrecht: In manchen Bundesländern benötigen Fenster einen gewissen Mindestabstand zum Nachbargrundstück, selbst wenn sie sich in Bauteilen finden, die bei der Ermittlung der Abstandsflächen ignoriert werden oder wenn sie sich in Bauwerken befinden, die in den Abstandsflächen stehen dürfen.
• Regelungen zur Nachbarwand oder zur Grenzwand: Oftmals muss man bei einer Grenzbebauung die Zustimmung des Nachbarn einholen. Wer direkt an die Grenze baut, muss in vielen Fällen hinnehmen, dass der Nachbar direkt an diese Wand anbaut. Wer dicht an die Grenze baut, muss selbst bei Garagen oder Schuppen gewisse Abstände einhalten, damit die Gebäude nicht durch Staunässe die möglicherweise zwischen zwei benachbarten Gebäuden entsteht, beschädigt werden.
• Auch die Ausführung von Dachtraufen oder der Umgang mit Abwasser wird im Nachbarschaftsrecht geregelt.
• Die Art und Weise der Grundstückseinfriedung und wer für diese Aufkommen muss.

Diese Regelungen weichen in den einzelnen Bundesländern teilweise stark voneinander ab. Um im Einzelfall eine genaue Einschätzung zu erhalten, sollten Grundstückseigentümer mit dem zuständigen Bauamt oder einem Fachanwalt sprechen.

Ausnahmen von Abstandsflächen

In einigen Fällen gibt es Ausnahmen von all den genannten Regelungen für Abstandsflächen:

• Bestandsschutz: Gebäude, die zum Zeitpunkt der Erbauung dem damals gültigen Recht entsprachen, stehen möglicherweise unter Bestandsschutz und müssen deswegen auch keine eigenen Abstandsregeln einhalten.
• Festgelegte Baulinien und geschlossene Bebauung: In Innenstädten gibt es zum Teil festgelegte Baulinien, an die sich Bauherren halten müssen. Zum Teil wird auch die geschlossene Bebauung festgelegt. Dann gelten ganze Häuserblöcke als ein Bauwerk und benötigen keine Abstandsflächen. Gleiches gilt bei Doppelhäusern und Reihenhäusern.
• Duldungspflicht: Wurden beim Hausbau die Abstandsflächen oder gar Grenzlinien verletzt, ohne dass der Bauherr grob Fahrlässigkeit oder absichtlich gehandelt hat, muss der Nachbar dies möglicherweise dulden. Allerdings steht ihm dann eine finanzielle Entschädigung zu.

FAQ

Darf ich eine Terrasse oder ein Terrassendach bis an die Grenze bauen?

Auch für Terrassen gelten grundsätzlich Abstandsflächen, die den Nachbarn vor Blicken schützen sollen. Selbst wenn beispielsweise eine Garage in den Bereich der Abstandsflächen und direkt an die Grenze gebaut werden darf, gelten für eine Dachterrasse auf dem Garagendach die Abstandsflächen.

Anders sieht es bei einem Doppel- oder Reihenhaus aus. Hier fallen die Abstandsflächen oftmals weg, weil es sich um ein Gebäude handelt. Terrassenflächen müssen aber dennoch voneinander getrennt werden, beispielsweise durch eine Brandwand. In solchen Fällen kann ein Terrassendach üblicherweise gebaut werden.

Mein Haus steht direkt auf der Grundstücksgrenze, darf mein Nachbar jetzt direkt anbauen?

In manchen Fällen, etwa bei Doppel- oder Reihenhäusern, in Stadt- oder Ortskernen und generell bei geschlossener Bebauung darf bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Üblicherweise werden dann aber die Häuser auf den benachbarten Grundstücken aneinandergebaut. Denn sobald ein Nachbar bis an die Grundstückgrenze bauen darf, darf das der andere Nachbar auch.

Eine Ausnahme: Übernimmt der eine Nachbar in einer offenen Bebauung die Abstandsflächen das Nachbarn auf sein Grundstück, darf er sein Wohnhaus nicht mehr Mauer an Mauer auf die Grundstückgrenze bauen. Der gesetzlich vorgeschriebene Mindestabstand bleibt bestehen. Gebäude wie Garagen, die in den Bereich der Abstandsflächen gebaut werden dürfen, dürfen aber weiterhin direkt auf die Grenze und Mauer an Mauer gebaut werden.

Darf ich meine Garage oder mein Carport direkt auf die Grenze bauen?

Eine Garage oder ein Carport und auch weitere Nebengebäude wie beispielsweise eine Gartenhütte dürfen direkt auf die Grundstücksgrenze gebaut werden. In vielen Bundesländern gibt es aber Beschränkungen. Dann darf nur eine bestimmte Mauerfläche an der Grenze stehen oder nur eine bestimmte Länge der Grenze darf bebaut werden, die Gebäude dürfen nur eine bestimmte Höhe erreichen.

Der Nachbar darf übrigens an Gebäude, die auf der Grenze stehen, direkt anbauen. In einigen Bundesländern gibt es den sogenannten Schmutzwinkel, der vermieden werden muss. Dabei handelt es sich um einen schmalen Zwischenraum, in dem sich Schmutz ansammeln und Wasser aufstauen kann. Das heißt, dass zwei Garagen entweder direkt aneinandergebaut werden müssen oder einen Abstand von mindestens 50 Zentimetern einhalten müssen.

Wann benötigt man bei Grenzbebauung die Zustimmung des Nachbarn?

Grenzbebauung erfordert normalerweise immer das Einverständnis des Nachbarn. Im Zweifelsfalle holt das Bauamt diese Zustimmung aber auch selbst ein. In einzelnen Bundesländern können die Regelungen allerdings abweichen.

Oftmals gibt es auch die Regelung, dass der eine Nachbar direkt an die Grenze bauen darf, wenn der andere Nachbar das bereits getan hat. Steht also eine Garage direkt an der Grenze, darf man ein Gartenhaus oder vergleichbares Bauwerk anbauen. Dabei darf das bereits bestehende Gebäude nicht beschädigt werden.

Mein Nachbar hat direkt auf die Grenze gebaut, dabei ist Schaden auf meinem Grundstück entstanden, was nun?

Wer fremdes Eigentum beschädigt, macht sich möglicherweise schadensersatzpflichtig. Um Schadensersatz geltend machen zu können, benötigen Hausbesitzer möglicherweise die Hilfe eines Anwalts.

Statt eines Zauns wollen wir eine Mauer auf die Grundstückgrenze bauen. Geht das?

Die Grundstückseinfriedung darf sich der Grundstücksbesitzer, beziehungsweise die Nachbarn selbst aussuchen. Allerdings kann es im Bebauungsplan Einschränkungen geben, die auch Mauern betreffen. In den meisten Bundesländern wird außerdem die Höhe von Mauern zwischen zwei Grundstücken auf 1,50 Meter beschränkt. Höhere Mauern gelten dann als Bauwerke, für die die Abstandsflächen gelten, beziehungsweise, die bis zu einem bestimmten Maß bis direkt an die Grenze gebaut werden dürfen.

Dürfen wir einen Balkon oder eine Dachterrasse bauen, die die Abstandsflächen unterschreiten?

In den meisten Bundesländern werden Balkone, Erker und andere Anbauten, die bestimmte Maße nicht überschreiten, bei der Berechnung der Abstandflächen ignoriert. Übliche Maße sind 1,50 Meter Tiefe und ein Drittel der Breite des Gebäudes.

Zählt der Dachüberstand oder andere Anbauten bei der Berechnung der Abstandsflächen?

In den meisten Bundesländern werden Dachüberstände oder auch andere kleine Anbauten bei der Berechnung der Abstandsflächen ignoriert. Dennoch dürfen Dachüberstände nicht über die Grundstücksgrenze hinausragen.

Meine Dämmung würde die Abstandsflächen verletzten. Bin ich nun von der Dämmpflicht befreit?

Wird ein bestehendes Gebäude saniert, darf die Wärmedämmung in die Abstandsflächen hineinragen. Die Dämmpflicht der EnEV bleibt bestehen.

Kann ich eine Sondergenehmigung für weniger Abstand erhalten? Zum Beispiel wenn der Nachbar zustimmt?

Ein Grundstückseigentümer kann die Abstandsflächen seines Nachbarn auf sein Grundstück übernehmen. Das wird dann ja nach Bundesland im Grundbuch oder aber im Baulastenverzeichnis geregelt und kann nicht ohne weiteres wieder aufgehoben werden. Auch nicht von einem neuen Eigentümer.

Das Bauamt kann allerdings auch Gebäude genehmigen, die Abstandsflächen verletzen. Eine solche Sondergenehmigung ist aber möglicherweise nicht rechtens und könnte vor Gericht angefochten werden.

Werden Abstandsflächen bei vereinfachten Genehmigungsverfahren überprüft?

Bei vereinfachten Genehmigungsverfahren werden nur die Abweichungen von der Norm überprüft. Wenn dem Bearbeiter allerdings Zweifel kommen, ob bei einem Plan alle Angaben richtig sind oder ob in einem Fall die Abstandsflächen überhaupt eingehalten werden können, prüft er nach.

Mein Nachbar hat direkt an die Grenze gebaut, muss ich ihm jetzt gestatten, mein Grundstück für Fassadenarbeiten zu nutzen?

Im deutschen Nachbarrecht gilt das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht. Wer an seinem Haus Arbeiten durchführt, darf dafür das Nachbargrundstück vorübergehend betreten und auch Gerüste dort aufstellen. Allerdings müssen die Arbeiten angekündigt und eventuelle Schäden beseitigt werden.

Mein Nachbar verletzt die Abstandsflächen. Was kann ich tun?

Wer vermutet, dass der Nachbar die Abstandsflächen verletzt oder unerlaubt bis an die Grundstücksgrenze baut, sollte sich an das zuständige Bauamt wenden und sich im Zweifel auch einen Anwalt suchen. Der Nachbar muss illegal gebaute Gebäude möglicherweise wieder abreißen.

Wir haben die Abstandsflächen verletzt. Was nun?

Wer ohne Baugenehmigung baut oder die Bauordnungen und örtlichen Regelungen verletzt, muss sich im Nachhinein eine Baugenehmigung besorgen. Wird diese nicht erteilt, muss das Bauwerk möglicherweise abgerissen werden oder zumindest so verändert werden, dass eine Genehmigung erteilt wird. Ein Gewohnheitsrecht gilt nicht. Bauämter setzen bisweilen den Abriss ganzer Wohnhäuser durch, selbst wenn der aktuelle Eigentümer das Haus selbst gar nicht gebaut, sondern gutgläubig gekauft hat, ohne die Baugenehmigung einzusehen. Das kommt bei Gebäuden, die während oder kurz nach dem zweiten Weltkrieg erbaut wurden, immer wieder vor.

Warum gibt es in Innenstädten oft keine Abstandsflächen?

Hier gilt möglicherweise Bestandsschutz oder aber es ist für alle Bauwerke eine geschlossene Bebauung vorgesehen. Das heißt, dass auch neue Bauwerke etwaige Baulücken komplett schließen müssen und links und rechts an bestehende Bauwerke anschließen.