Von Rechtsanwältin Susanne Walter
Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht
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Es existiert kein neues Gesetz, nach welchem der Mieter nicht mehr renovieren muss. Lesen Sie nachfolgend, wann eine Verpflichtung bestehen kann.
Teilweise wird in der Presse verbreitet, es gäbe ein neues Gesetz, nach welchem ein Mieter bei Auszug aus der Wohnung nicht mehr renovieren muss. Dies ist so nicht richtig. Lesen Sie in folgendem Rechtstipp, wann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen und wann nicht.
Die Renovierungspflicht in Deutschland ist ein Thema voller Missverständnisse. Mit diesem Beitrag soll etwas Licht ins Dunkel gebracht werden:
Es gibt kein neues Gesetz, nach welchem der Mieter nicht mehr renovieren muss.
Das Gesetz geht - früher wie heute - davon aus, dass ohne abweichende Vereinbarung der Vermieter die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Geändert hat sich in den letzten Jahren lediglich die Rechtsprechung, welche sehr strenge Voraussetzung für den Vermieter geschaffen hat, die Renovierungspflicht im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.
Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen die unterschiedlichsten Anforderungen gestellt. So wurden beispielsweise folgende Arten von Vereinbarungen für unwirksam erklärt:
- starre Fristen
In vielen Verträgen finden sich Klauseln, die den Mieter verpflichten nach gewissen Zeitabständen (meist 3, 5 und 7 Jahre, je nach Raumart) die Renovierungen durchzuführen. Diese Fristen sind dann unwirksam, wenn sie starr sind, wenn also z.B. vereinbart ist, dass der Mieter "spätestens alle 3, 5 bzw. 7 Jahre" oder "alle 3, 5 bzw. 7 Jahre" renovieren muss. Wirskam können allerdings Vereinbarungen sein, die "im Allgemeinen" oder "in der Regel" in gewissen Zeitabständen Renovierungen vorsehen.
- Endrenovierungsklauseln
Mietverträge sehen oftmals - meist durch handschriftliche oder getippte "Zusatzvereinbarung" - eine Verpflichtung des Mieters vor, bei Auszug frisch zu renovieren. Diese Klauseln sind ebenfalls unwirksam.
- Klauseln, welche die Art der Renovierung vorschreiben
In einigen Verträgen befindet sich die Verpflichtung, dass der Mieter bestimmte Farben verwenden soll oder eine bestimmte Art der Renovierung (Streichen bzw. Tapezieren) einhalten muss. Auch diese Klauseln sind unwirksam.
Was bedeutet eine unwirksame Klausel für den Mieter?
Die unwirksame Vereinbarung hat regelmäßig zur Folge, dass keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Der Mieter kann also trotz der Klausel im Mietvertrag ohne Renovierung besenrein ausziehen.
Gibt es trotz unwirksamen Klauseln Situationen, in denen renoviert werden sollte?
Ja! Sollte die Wohnung über die normale Abnutzung hinaus beschädigt sein oder auf andere Weise nicht ordnungsgemäß zurückgegeben werden können, empfielt sich, zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen eine Renovierung durchzuführen.
Beispiele:
- Wände weisen Beschädigungen auf, die keine typisch Abnutzung darstellen
- Sie haben in Farben gestrichen oder Tapeten angebracht, die nicht dem allgemeinen Geschmack entsprechen (kräftige Farben, starke Muster)
Die hier erwähnten Beispiele sind lange nicht abschließend. Für die genaue Beurteilung, ob sich in Ihrem Vertrag unwirksame Vereinbarungen befinden, ist eine Prüfung Ihres Mietvertrages erforderlich!
Berlin. Wände streichen, Fußböden herrichten, Fenster lackieren – solche Renovierungsarbeiten nennen Juristen „Schönheitsreparaturen“. Was vielen nicht klar ist: „Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich erst mal Sache des Vermieters“, so Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Aber: „Im Mietvertrag darf der Vermieter die Kosten auf den Mieter überwälzen.“
Und genau das wird in der Praxis auch meistens gemacht – allerdings oft nicht korrekt! „Sehr viele dieser Vertragsregelungen sind nach unserer Erfahrung unwirksam“, sagt jedenfalls die Juristin. Aber von Anfang an – im einfachen Überblick:
Wer die Wohnung nachweislich unrenoviert angemietet hat, muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen, also weder im Laufe des Mietverhältnisses noch beim Auszug. Man darf die Bude theoretisch noch nach Jahrzehnten so zurückgeben, wie man sie bekommen hat! Den Zustand beim Einzug sollte man also belegen können, etwa durch ein Übergabeprotokoll oder Fotos.
Wer Wert auf ein gepflegtes Ambiente legt, darf sich die Wohnung selbstverständlich jederzeit auf eigene Kosten herrichten. Der Mieter kann sogar verlangen, dass der Vermieter die Wohnung renoviert – jedenfalls wenn eine wesentliche Verschlechterung des anfänglichen Zustands eingetreten ist. Dann muss sich der Mieter aber zur Hälfte an den Kosten beteiligen (so der Bundesgerichtshof, 8. 7. 20, ZR 163/18). Und da die meisten Vermieter für solche Arbeiten Handwerker beauftragen, kann das für den Mieter teuer werden.
Vom Grundsatz „Unrenoviert rein, unrenoviert wieder raus“ gibt es eine Ausnahme: „Hat der Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die anstehenden Renovierungskosten erhalten, gelten dieselben Regelungen wie bei einer renovierten Wohnung“, sagt Hartmann.
2. Was gilt bei den Schönheitsreparaturen, wenn man eine frisch renovierte Wohnung mietet?
„Damit eine Wohnung als renoviert gelten kann, dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein“, macht Hartmann klar. War die Wohnung beim Einzug renoviert, kann der Vermieter verlangen, dass sie beim Auszug renoviert zurückgegeben wird. Aber: „Das gilt eben nur, wenn die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen worden sind“, betont die Juristin. „Sind die entsprechenden Vereinbarungen unwirksam, darf der Mieter die Wohnung unrenoviert zurückgeben.“
Unwirksam sind beispielsweise starre Fristen im Vertrag wie „alle drei Jahre“, wirksam dagegen sind weiche Formulierungen wie „in Abständen von etwa drei Jahren“ oder „in der Regel alle drei Jahre“. Unwirksam sind auch feste Farbvorgaben im Mietvertrag wie beispielsweise „weiß“ oder „beige“ – der Vermieter darf nur „neutrale Farben“ fordern. (Trotzdem sollte man die Wohnung beim Auszug nicht quietschbunt gestrichen übergeben: Wenn sie dadurch praktisch unvermietbar ist, muss man womöglich Schadenersatz zahlen.)
Der Vermieter darf auch nicht vertraglich verlangen, dass ein Fachbetrieb die Arbeiten ausführt: Der Mieter darf selbst den Pinsel schwingen, wenn das Ergebnis ordentlich ist. Viele rechtliche Details der Schönheitsreparaturen sind also ziemlich kompliziert: Im Zweifel sollte man daher den eigenen Mietvertrag von einem Experten prüfen lassen.