Was muss ich beim hauskauf beachten

Schritt für Schritt zum Traumhaus

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Aktualisiert am 20. August 2020

Das Wichtigste in Kürze

So gehst Du vor

• Bereite Dich besonders gut auf Besichtigungen vor. Die Checkliste Hauskauf, die wir für Dich zusammengestellt haben, hilft Dir dabei.

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• Hol Dir für die Finanzierung mehrere Angebote ein. Finanztip empfiehlt Dir die Kreditvermittler Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Auch wenn die Immobilienpreise seit Jahren steigen: Gerade junge Familien sehnen sich nach den eigenen vier Wänden, am liebsten im Grünen. Auf der Suche nach einem bezahlbaren Haus gilt es jedoch einige Punkte zu beachten. Mit unserer Checkliste Hauskauf, zu der die nachfolgenden Punkte gehören, kommst Du sicher ans Ziel.

Am Anfang steht das „W“ wie Wohngegend

Der Entschluss ist gefasst – Du möchtest ein Haus kaufen. Bevor Du jetzt auf den einschlägigen Immobilienportalen nach Angeboten suchst, solltest Du Dich fragen: Wo will ich zukünftig wohnen und was kann ich mir dort überhaupt leisten?

Die richtige Wohngegend ist entscheidend für das persönliche Wohlbefinden. Nimm Dir daher genügend Zeit, um das passende Umfeld zu finden. Überlege genau, was Dein neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Du dort auch noch in einigen Jahren glücklich und zufrieden bist.

Für Ruheständler sind beispielsweise Gegenden mit einer gut ausgebauten Infrastruktur interessant – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten schnell und fußläufig erreichbar sein. Familien mit Kindern werden eher auf öffentliche Einrichtungen Wert legen, wie Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze. Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in eine außerhalb liegende grüne Oase verliebt hat, sollte auf eine günstige Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr achten.

Hermann-Josef Tenhagen

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Gewinne Klarheit über Dein Budget

Als nächster Punkt auf der Checkliste Hauskauf folgt der Kassensturz. Stelle Deine Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich gegenüber. So erhältst Du einen ersten Anhaltspunkt, ob Du Dir ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus in Deiner Wunschgegend leisten kannst.

Beachte dabei: Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch weitere Kosten hinzu – die Kaufnebenkosten. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklercourtage. Hinter diesen Punkt auf Deiner Hauskauf-Checkliste gehört leider ein Ausrufezeichen. Denn die Kosten schlagen noch einmal mit 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis zu Buche.

Außerdem solltest Du beim Hauskauf auch Umzugs- und Renovierungskosten einkalkulieren, und – sofern Du Dich für eine gebrauchte Immobilie entscheidest – Modernisierungskosten.

Damit Du Dein Budget realistisch planen kannst, haben wir für Dich den Finanztip-Hypothekenrechner entwickelt. Mit ihm kannst Du berechnen, wie viel Deine Immobilie kosten und wie hoch der Baukredit ausfallen darf.

Download Checkliste Hauskauf

Hier kannst Du unsere Checkliste zum Hauskauf herunterladen:

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So suchst Du zielgerichtet nach Deiner Immobilie

Die künftige Wohngegend ist ausfindig gemacht und der finanzielle Rahmen steht. Dann kannst Du mit der eigentlichen Immobiliensuche loslegen. Grundsätzlich gilt für die Haussuche: Nimm Dir genügend Zeit. Im besten Fall beobachtest Du den Immobilienmarkt für ein paar Monate. So bekommst Du allmählich ein Gespür für die Immobilienpreise in Deiner Region.

Halte die Augen offen

Erste Anlaufstellen sind Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet. Auch auf Ebay-Kleinanzeigen findest Du mittlerweile viele Immobilienangebote. Wenn Du das nächste Mal den Briefkasten leerst, solltest Du auch einmal auf die Inserate in Lokalblättern schauen. Gerade ältere Menschen nutzen immer noch Zeitungsannoncen, um zum Verkauf stehende Häuser anzubieten. Es schadet auch nicht, wenn Du einfach mal in Deinem Freundeskreis nachfragst oder Bekannte und Arbeitskollegen bittest, sich umzuhören.

Auch ungewöhnliche Wege führen zum Erfolg – Baumärkte und Discounter haben im Eingangsbereich häufig „Ich suche/biete“-Tafeln. Unter Umständen findest Du dort interessante Kaufangebote.

Bitte einen Makler um Hilfe

Wer lieber heute als morgen Hausbesitzer sein möchte, kann sich auch Hilfe vom Profi holen. Ein Makler unterstützt nicht nur Hauseigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen. Auch als Kaufinteressent kannst Du einen Makler beauftragen. Er kennt die Marktlage und die Immobilienpreise in Deinem Wunschviertel. Außerdem erfährst Du damit bereits von neuen Objekten, bevor diese auf den Immobilienplattformen angeboten werden.

Die Unterstützung des Maklers ist nicht günstig. Zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises verlangen Makler für ihren Service. Allerdings ist es fast immer so, dass der Käufer auch dann an diesen Kosten beteiligt wird, wenn der Verkäufer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Wenn Du also ohnehin am Ende zahlen musst, kannst Du die Vorteile eines Maklers auch gleich nutzen, und diesen selbst beauftragen.

Zeige Dich erfinderisch

Wenn Du trotz der vielen Möglichkeiten keine passenden Immobilien findest, heißt es kreativ werden. Auffällig gestaltete und in der Wunschgegend verteilte Handzettel erregen unter Umständen die Aufmerksamkeit Dritter. Notiere Dir die wichtigsten Eckdaten zum Traumhaus und gib Deinem Gesuch eine persönliche Note – so erhöhst Du Deine Erfolgsaussichten.

Lass bei der Besichtigung die Emotionen außen vor

Der wohl aufregendste Punkt auf der Checkliste Hauskauf ist die Besichtigung. Exposés, Fotos und Beschreibungen in Immobilienanzeigen dienen zwar als erster Anhaltspunkt und erleichtern es Dir, eine Vorauswahl zu treffen. Doch eine Besichtigung ersetzen sie nicht.

Block und Zollstock nicht vergessen

Nimm Dir zur Besichtigung möglichst viel Zeit. Denk auch an Hilfsmittel wie Block und Stift oder Zollstock. Ganz wichtig ist eine Kamera, separat oder auf dem Smartphone: Fotos stützen die Erinnerung und helfen Dir später, die richtige Entscheidung zu treffen.

Ebenfalls wichtig: Besichtige die Immobilie möglichst bei Tageslicht. Haus und Umgebung können so viel besser auf Dich wirken, und offensichtliche Mängel erkennst Du so besser.

Plane weitere Besichtigungstermine ein

Beim Hauskauf spielen Gefühle eine große Rolle – viele Menschen haben bereits in jungen Jahren davon geträumt, im Alter ein eigenes Haus mit großem Garten zu besitzen. Auch wenn Du Deinem Traum mit der ersten Besichtigung ein Stück nähergekommen bist, solltest Du es nicht nur bei einem Besichtigungstermin belassen. 

Vor allem gebrauchte Immobilien solltest Du gründlich auf Schwachstellen untersuchen. Achte unbedingt auf die Bausubstanz, die verarbeiteten Materialien. Ist das Haus bereits energetisch saniert oder musst Du Dich zukünftig darum kümmern? Auch die Haustechnik sollte genauestens unter die Lupe genommen werden – sind Heizung, Wasser- und Stromleitungen noch in Schuss oder müssen sie in den nächsten fünf Jahren erneuert werden? Und wie sieht es mit Feuchtigkeit und Wasserschäden aus?

Vier Augen sehen mehr als zwei

Für Laien ist es fast unmöglich, Substanzschäden wie Schimmel, Hausschwamm oder Schädlingsbefall zu erkennen. Solche Mängel mindern jedoch den Wert eines Hauses nachhaltig. Im schlimmsten Fall führen sie zum kompletten Wertverlust.

Hast Du ernsthaftes Interesse an einem Haus, ist es ratsam, einen Besichtigungstermin mit einem Experten zu machen. Vielleicht findet sich im Freundes- oder Bekanntenkreis ein Ingenieur oder Architekt, der Dich begleiten kann. Oder Du gehst auf Nummer sicher und beauftragst einen Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens.

Ein solches Gutachten gibt es natürlich nicht umsonst. Wie teuer es ist, hängt ab vom Umfang des Gutachtens und vom Verkaufswert des Hauses. Sogenannte Kurzgutachten bekommst Du schon für bis zu 100 Euro. Reguläre Gutachten sind ausführlicher, kosten mit bis zu 2.800 Euro gemäß des Gutachterausschusses in Berlin aber deutlich mehr.

Grundbuch und Bebauungsplan als Informationsquelle nutzen

Zur umfassenden Besichtigung einer Immobilie gehört es auch, Einblick in das Grundbuch oder den Bebauungsplan zu nehmen. Im Grundbuch sind nicht nur alle bisherigen Hausbesitzer eingetragen. Dort findest Du außerdem Informationen über mögliche Alt- und Baulasten sowie die Grundschulden.

Allerdings musst Du ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen, um Einsicht zu erhalten. Dazu müssen die Kaufverhandlungen in der Regel schon recht weit fortgeschritten sein. Häufig hält der Verkäufer aber ohnehin aktuelle Grundbuchauszüge vor und stellt sie ernsthaft interessierten Käufern zur Verfügung.

Ein Blick in den Bebauungsplan verrät Dir außerdem, welche Bauvorhaben in Deinem neuen Wohnviertel angedacht sind. Doch Achtung: Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, brauchst Du etwas Übung.

Lass Dir vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfährst Du, mit welchen Energiekosten Du zu rechnen hast.

Eine sehr ergiebige Quelle für Informationen sind außerdem die zukünftigen Nachbarn. Sie können einiges erzählen über Wasserschäden, Probleme mit dem Haus, Bebauungspläne und alles, was Hauseigentümer in der Gegend sonst noch so beschäftigt. Zögere nicht, außerhalb des eigentlichen Besichtigungstermins und ohne Makler dort anzuklopfen und Dich als Kaufinteressenten vorzustellen. Ein Nebeneffekt ist natürlich, dass Du die Nachbarn selbst schon einmal kennenlernst. So kannst Du besser einschätzen, ob das Zusammenleben später vielleicht schwierig werden könnte.

Saidi Sulilatu

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Sichere Dir eine günstige Baufinanzierung

Nach vielen Besichtigungsterminen und unzähligen Gesprächen mit Maklern oder Hausbesitzern bist Du endlich am Ziel angelangt: Du hast Dein Traumhaus gefunden, in der richtigen Lage und zu einem angemessenen Preis.

Sofern Du nicht schon parallel zur Immobiliensuche Angebote für die Finanzierung eingeholt hast, solltest Du Dich spätestens jetzt mit einem weiteren und sehr wichtigen Punkt auf Deiner Checkliste Hauskauf auseinandersetzen – nämlich mit der Frage, wie Du das Haus finanzierst.

Vergleiche unbedingt mehrere Angebote miteinander. Denn: Je günstiger die Baufinanzierung, umso weniger Zinsen zahlst Du. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Finanzierungskonzept liegt oft bei mehreren Tausend Euro.

Das richtige Finanzierungskonzept, passend zu Deinen Bedürfnissen

Wenn Du Angebote einholst, achte darauf, dass Laufzeit und Zinsen der Baufinanzierung zu Deinen persönlichen Lebensumständen passen. Üblicherweise wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen gestaltet, mit einer festen monatlichen Zahlungsrate im Rahmen der Zinsbindungsfrist. Ob ein Annuitätendarlehen für Dich das Richtige ist oder ob Du mit einem anderen Finanzierungsmodell besser gestellt bist, erfährst Du von Deinem Kreditvermittler oder einem Bankberater.

Hole in jedem Fall nicht nur bei Deiner Hausbank Finanzierungsangebote ein, sondern nutze auch große Kreditvermittler. Diese führen Angebote von mehreren Hundert Banken, Ver­si­che­rungen und Bausparkassen – eine große Hilfe bei der Suche nach der günstigsten Baufinanzierung. 

Finanztip hat sich ausgiebig mit Baufinanzierungsvermittlern befasst. Wie empfehlen Dr. Klein, Interhyp und Planethome. Worauf Du bei der Baufinanzierung weiterhin achten solltest, wie viel Eigenkapital Du mitbringen solltest und welche weiteren Finanzierungskonzepte es gibt, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Am Ende steht der Kauf

Mit Erhalt der schriftlichen Finanzierungszusage von der Bank bist Du auch schon fast am Ende Deiner Hauskauf-Checkliste angekommen. Jetzt fehlt nur noch Deine Unterschrift unter dem Kaufvertrag – sollte man meinen. Bevor Du Dich aber wirklich Eigenheimbesitzer nennen kannst, sind jedoch noch weitere Punkte auf der Checkliste abzuhaken. 

Der Notar ist bestellt und der Kaufvertragsentwurf aufgesetzt. Jetzt nur nicht übereilt in den Entwurf einwilligen. Kaufverträge sind umfangreich und, dank Juristendeutsch, nicht immer leicht verständlich. Nimm Dir genügend Zeit, um den Vertrag zu lesen und alle offenen Fragen mit dem Notar zu besprechen.

Achte besonders darauf, dass Inventar des Vorbesitzers, das Du übernimmst, auch gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen ist – so reduziert sich nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Grunderwerbsteuer.

Sind sich beide Parteien einig, unterschreiben beide den Kaufvertrag im Beisein des Notars. Damit bist Du dann (fast schon) Hausbesitzer, mit allen Rechten und Pflichten. So richtig fertig ist das ganze Geschäft erst, wenn Du dann einige Wochen später auch im Grundbuch stehst.

In seltenen Fällen kann der Notartermin platzen. Damit Du nicht auf dem Darlehenskredit sitzen bleibst, solltest Du den Notartermin und den Darlehensvertrag gut aufeinander abstimmen. Es sollten nicht mehr als zwei Wochen zwischen Unterschrift unter dem Darlehensvertrag und dem Notartermin liegen. So hast Du nämlich noch die Möglichkeit, den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen.

Bevor Du schließlich einziehst, solltest Du noch einen Blick auf die bestehende Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung werfen. Diesen Vertrag kannst Du entweder übernehmen oder innerhalb von vier Wochen nach Umschreibung der Immobilie kündigen.

Unser Podcast zum Thema

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