Das Landgericht Hamburg urteilte jetzt, dass ein Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden kann (Az.: 318 S 50/15). Dieser Fall trifft zu, wenn ein Eigentümer das Zusammenleben in unbotmäßiger Weise unmöglich macht. Wichtigste Details
Eine Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, Fenster und Wasserzähler austauschen zu
lassen. Der beklagte Eigentümer litt augenscheinlich unter dem sogenannten Messie-Syndrom. Die Wohnung des Beklagten war so zugestellt und vollgemüllt, dass ein Austausch der Fenster nicht möglich war. Die neuen Fenster mussten auf Kosten der Eigentümergemeinschaft eingelagert werden. Der Einbau der Wasserzähler konnte ebenso aus dem gleichen Grund nicht erfolgen, obwohl der Eigentümer in einer vorherigen Gerichtsverhandlung dazu rechtskräftig verurteilt worden war. Im Bereich Keller
und Garagen gab es aufgrund der durch den Beklagten angehäuften Müllansammlung Probleme mit Ratten. Der Beklagte begründete sein Verhalten damit, dass er im Rahmen seines Sondereigentums verfahren könne, wie er wolle – auch die Wohnung unbegehbar zu machen. In den Augen der
Richter verhinderte der Eigentümer durch sein Verhalten, dass notwendige und von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht vorgenommen werden konnten. Fenster im Sondereigentum, der jeweiligen Wohnung, fallen ebenfalls unter das Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für die Wasserzähler. (1) Die Aufforderung, die Wohnung zu veräußern, stellt in den Augen der Richter durchaus einen Eingriff in die durch das Grundgesetz gesicherte Privatsphäre.
Auf der anderen Seite hat das Verhalten des Beklagten dazu geführt, dass vereinbarte Maßnahmen, die der Wertsteigerung des gesamten Objektes dienten, nicht umsetzbar waren. Die Richter räumten aber auch ein, dass ein solches Urteil nur innerhalb sehr enger Leitplanken und bei grober Verfehlungen eines Eigentümers gefällt werden kann. Allerdings lässt Paragraf 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) diese Option für den genannten Fall zu. (2) Die Antwort auf diese Frage hängt vom Standpunkt ab. Wer im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft Immobilieneigentum besitzt und ein harmonisches Miteinander wünscht, wird dieses Urteil positiv aufgreifen. Für den Personenkreis, der sich leider auch immer wieder findet, der sich selbst auf Kosten anderer ausleben möchte, kann dieses Urteil durchaus ein Anstoß sein, das eigene Verhalten auf
den Prüfstand zu stellen. Wohnungseigentümergemeinschaften können sich allerdings nicht bei jeder kleinen Unstimmigkeit auf dieses Urteil berufen. Es bedarf massiver Eingriffe in den geregelten Ablauf der Gemeinschaft.Wohnungseigentümer können zum Verkauf gezwungen werden
Der Grund zur Klage
Das Urteil
Was bedeutet das Urteil für Eigentümer?
Quellen und weiterführende Links
(1) Dejure.org – Paragraf 5 Wohnungseigentumsgesetz (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums)
(2)
Dejure.org – Paragraf 18 Wohnungseigentumsgesetz (Entziehung des Wohnungseigentums)
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Wenn zwei sich streiten, freut sich der dritte? Das funktioniert nicht immer, vor allem dann nicht, wenn es nur zwei Eigentümer gibt, einer von ihnen aber seinen Hausanteil verkaufen möchte. Darf er das überhaupt? Kann man ein halbes Haus verkaufen und wem gehört das Haus, wenn beide im Grundbuch stehen? Antworten auf diese Fragen finden Sie hier.
Hausanteil verkaufen bei mehreren Erben: Wem gehört jetzt das Haus?
Dass ein Haus nicht nur an einen, sondern gleich zwei oder mehrere Erben weitergegeben wird, ist gar nicht so selten. Doch wenn mehrere Personen oder Eheleute gemeinsam ein Haus besitzen und beide im Grundbuch eingetragen sind, kann das schon mal zu Konflikten führen. Wem gehört das Haus, wenn beide im Grundbuch stehen? Die Antwort ist: beiden.
Auch wenn Eltern ihr Haus nach dem Tod an mehrere Kinder vererben, erhält jedes Kind nur einen Anteil. Sie bilden zusammen eine Erbengemeinschaft, bei der jedes Kind über einen Eintrag im Grundbuch verfügt.
Bei einem Mehrfamilienhaus, dessen einzelne Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, ist es noch einmal anders. Die Besitzer bilden eine Eigentümergemeinschaft, jeder von Ihnen bekommt dabei einen Grundbucheintrag zu seinem jeweiligen Besitz. Eine Besonderheit stellt hier die Teilungserklärung dar. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und beinhaltet, dass das Eigentum an einem Grundstück in sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und mit jedem Anteil das Sondereigentum an eine Wohnung verbunden ist.
| In Paragraf 47 der Grundbuchordnung werden die Anteile aller Eigentümer an einer Immobilie als Bruchteile im Grundbuch festgehalten. Sind hier keine Anteile angegeben, gehört das Haus allen Eigentümern zu gleichen Teilen. |
Hausanteil verkaufen mit mehreren Grundbucheinträgen: Was steckt dahinter?
Ein Haus, ein Eigentümer? So einfach ist es manchmal nicht. Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie eingetragen sind, wird hier rechtlich unterschieden zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft. Der Unterschied ist folgender:
- Bruchteilsgemeinschaft: Hierbei steht ein Recht gleichzeitig mehreren Personen zu. In diesem Fall besitzen sie gemeinsam – und für gewöhnlich zu gleichen Teilen – eine Sache (§§ 741 ff BGB). Ein klassisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft sind Ehepaare, die zusammen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erworben haben. Sie besitzen jeder Bruchteilseigentum.
- Gesamthandsgemeinschaft: Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinschaftlich besitzen, spricht man von einer Gesamthandsgemeinschaft. Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft haben die jeweiligen Parteien hierbei nur einen ideellen Anteil am Besitz. Die Erbengemeinschaft ist hierfür ein klassisches Beispiel: Bei dieser Besitzform kann ein Miterbe nie allein über die Immobilie verfügen oder allein eine Entscheidung treffen, sondern nur in Absprache mit allen anderen Erben. Andere Beispiele für eine Gesamthandsgemeinschaft sind eheliche Gütergemeinschaften, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie ein nicht rechtsfähiger Verein.
| Einen Sonderfall stellen Eigentümergemeinschaften innerhalb eines Mehrparteienhauses dar. Jeder einzelne Eigentümer darf hier über sein Sondereigentum – also seine Wohnung – grundsätzlich selbst verfügen. Zum Beispiel, wenn er den Verkauf plant. Zu seinem Besitz zählen aber immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, beispielsweise der Flur, das Treppenhaus oder das Dach des Hauses – und dadurch ist er immer mit den anderen Eigentümern verbunden. |
Hausanteil verkaufe mit zwei oder mehreren Eigentümern: Geht das?
Hat ein Haus mehrere Eigentümer, muss jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen. So ist es rechtlich geregelt. Wenn sich Ehepartner beispielsweise scheiden lassen oder wenn es zu einer Erbschaft kommt und die Erbengemeinschaft will das Haus nicht behalten, so müssen alle mit dem Verkauf einverstanden sein.
Hierbei sollte geklärt werden, ob es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft handelt. In einer Bruchteilsgemeinschaft könnte nämlich theoretisch jeder Eigentümer frei über sein Bruchteilseigentum bestimmen und sein Miteigentum verkaufen – es sei denn, es handelt sich um eine eheliche Gütergemeinschaft. Allerdings ist dieser Fall in der Praxis schwierig umzusetzen, denn wer kauft schon ein halbes Haus? Betrachtet man die Immobilie also als Ganzes, können die Teilhaber auch in einer Bruchteilsgemeinschaft nur gemeinsam verkaufen.
Mit anderen Worten: Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen sind, müssen sich die einzelnen Parteien miteinander verständigen und eine gemeinsame Entscheidung treffen, wenn sie ihr Haus verkaufen möchten. Kommt es dabei zu Streit und es wird keine Einigung gefunden, ist häufig eine Teilungsversteigerung der einzige Ausweg. Empfehlenswert ist dieser allerdings nicht.
Hausanteil verkaufen beim Sonderfall Eigentümergemeinschaft: Wie verkauft man Miteigentum?
Für Eigentümergemeinschaften gelten besondere Regeln beim Immobilienverkauf. Für jedes zu verkaufende Sondereigentum und die damit verbundenen Miteigentumsanteile muss ein eigenständiger Kaufvertrag aufgesetzt werden. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer sein Eigentum nur mit der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten veräußern darf. Allerdings dürfte bei dieser Regelung die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Hausanteil verkaufen - Was passiert, wenn nur ein Eigentümer verkaufen möchte?
Ob nun einem ein Haus gehört oder einem Ehepaar ist für gewöhnlich erst einmal unwichtig. Schwierig wird es erst, wenn von zwei Eigentümern nur einer verkaufen will. Beispielsweise bei einem Scheidungsfall. Denn nur einen Hausanteil verkaufen zu wollen, könnte sich in der Praxis als schwierig erweisen. Wer kauft schon ein halbes Haus? Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle anderen dem Verkauf zustimmen.
In einer Bruchteilsgemeinschaft ist dies theoretisch einfacher, weil es „nur“ zwei Eigentümer gibt. Die Eigentümer können somit frei über ihren Anteil, also ihr Bruchteilseigentum, bestimmen. Dieses gilt auch dann, wenn sie über die Immobilie als Ganzes nur gemeinsam verfügen können.
Theorie ist allerdings das eine, in der Praxis würde sich in diesem Fall wohl die Frage stellen: Welcher Käufer hätte Interesse daran, nur ein halbes oder anteiliges Objekt zu erwerben? Normale Immobilieninteressenten würden hier wohl kaum zugreifen. Anders sieht es aus, wenn der Anteil an Familienmitglieder verkauft werden soll. Wenn beispielsweise ein Ehepartner auszieht, der andere aber in dem Haus wohnen bleiben will. Oder wenn ein Geschwisterkind in dem Haus der Eltern wohnen will, die anderen Geschwister aber nicht.
Theoretisch ist es also möglich, auch nur ein halbes Haus zu verkaufen. Allerdings sind es häufig schwierige Umstände, die diesen Wunsch hervorrufen. In Scheidungsfällen oder wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Meinungen vorherrschen, kann es sehr schnell zu emotional aufgeladenen Situationen kommen, die viel Konfliktpotenzial in sich tragen.
Dennoch gibt es Möglichkeiten, ein Haus mit mehreren Eigentümern auch bei Uneinigkeit zu verkaufen. Folgende Lösungen sind denkbar:
- Teilungsversteigerung: Bei dieser Variante wird der Eigentümer, der nicht verkaufen möchte, quasi zum Hausverkauf gezwungen. Die Teilungsversteigerung muss beim Amtsgericht beantragt werden und ist ähnlich einer Zwangsversteigerung. Wenn möglich, sollten Eigentümer eine Teilungsversteigerung allerdings vermeiden, da hierbei die Immobilie in der Regel 20 bis 30 Prozent unter Wert verkauft wird.
- Aufteilung in separates Wohneigentum: Bei dieser Variante wird das Haus in zwei separate Hälften aufgeteilt. Bei manchen Einfamilienhäusern ist es nämlich möglich, aus Unter- und Obergeschoss zwei komplett voneinander getrennte Wohneinheiten zu machen. Hierbei muss dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Teilungserklärung vorgelegt werden, wenn eine Wohneinheit verkauft werden soll.
| Prüfen Sie vor dem Verkauf auch, wie Ihre laufende Finanzierung für das Haus aussieht. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das sollte bei einem vorzeitigen Verkauf nicht außer Acht gelassen werden. |
Mehr zum Thema Gemeinschaftseigentum finden Sie in unserem Artikel Was bedeutet Gemeinschaftseigentum?
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