Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Es kommt vorliegend zunächst darauf an, ob Sie mit der Ex-Freundin einen Mietvertrag geschlossen haben. Dies muss nicht notwendigerweise schriftlich, sondern kann auch mündlich erfolgen. Auch ein konkludenter Vertrag ist möglich, wenn zumindest Miete oder eine andere Geldwerte Gegenleistung gezahlt wird. Ist dies aber nicht der Fall und davon gehe ich gemäß Ihrer Schilderung von aus, hat die Ex-Freundin kein Besitzrecht am Haus. Sie können diese daher grundsätzlich zum Ausziehen auffordern.
Dazu setzen Sie Ihr schriftlich eine Frist (angemessen sind 2 Wochen). Das Schreiben übergeben Sie am besten im Beisein eines Zeugen. Wenn sich die Freundin trotzdem weigert auszuziehen, bleibt Ihnen nur noch die Räumungsklage vor Gericht. Das Urteil wird dann notfalls mit einem Gerichtsvollzieher vollstreckt und die Dame unter polizeilicher Hilfe aus dem Haus begleitet. Das ganze Verfahren dauert leider einige Wochen bis Monate.
Familienrechtlich müssen Sie sich dann noch einigen, was aus dem Aufenthaltsbestimmungsrecht für Ihr gemeinsames Kind wird.
Wenn Sie mit der Oma einen Mietvertrag geschlossen haben und diese pflegebedürftig ist, wird es schwer werden die Oma erfolgreich aus der Wohnung zu entfernen. Ohne Mietvertrag gilt aber auch hier grundsätzlich das Gleiche wie bei der Ex-Freundin.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüße
Alexander Dietrich
Rechtsanwalt
So mancher der in wilder Ehe zusammenlebt, fragt sich, ob der Partner nach einer Trennung seine Wohnung verlassen muss. Ob das so ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Dass man seinen Ehegatten auch nicht nach der Scheidung einfach vor die Türe setzen darf, dürfte den meisten bekannt sein. Wie sieht es aber aus, wenn zwei Partner ohne Trauschein in einer Wohnung zusammenleben? Viele glauben sich auf der sicheren Seite, wenn sie alleiniger Mieter oder Eigentümer der jeweiligen Wohnung sind und denken, dass sie vom anderen jederzeit den Auszug verlangen und bei Unwilligkeit auch „nachhelfen“ dürfen. Doch ist das wirklich so?
Beide Partner sind Mieter
Sofern beide nicht ehelichen Partner einen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist diese Möglichkeit verwehrt. Hier darf jeder Partner auch nach einer Trennung weiter wohnen bleiben. Selbst eine einseitige Kündigung durch einen der beiden ist normalerweise nicht möglich ohne Zustimmung des anderen. Unter Umständen muss der andere hier jedoch nach Treue und Glaube gem. § 242 StGB seine Zustimmung erteilen.
Ein Partner ist Mieter
Sofern nur ein nicht ehelicher Partner Mieter ist, sieht die rechtliche Situation anders aus. Hier muss normalerweise der andere ausziehen. Anders sieht die rechtliche Situation aus, wenn der Mieter mit seinem Partner einen Untermietvertrag abgeschlossen hat. Dann muss er als Hauptmieter ebenso wie bei einem fremden Untermieter Untermietvertrag kündigen. Hierzu ist eine schriftliche Kündigung erforderlich. Die Fristen für die ordentliche Kündigung richtet sich nach § 573c BGB.
Das bedeutet insbesondere: Die gewöhnliche Frist für drei Monate gilt nur, falls die gesamte Wohnung untervermietet worden ist. Sofern nur ein Teil der Wohnung wie ein Zimmer vermietet worden ist, kann normalerweise bis zum 15. eine Kündigung bis zum Ende des jeweiligen Monats ausgesprochen werden. Sollte der Untermieter sich weigern, muss der Hauptmieter ihn auf Räumung verklagen. Ein Untermietvertrag wird normalerweise schriftlich abgeschlossen. Ansonsten kann sich der konkludente Vertragsschluss auch daraus ergeben, dass der andere Partner dem Hauptmieter Mietzahlungen geleistet hat.
Zusammenleben ohne Untermietvertrag
Wenn kein Untermietvertrag abgeschlossen hat, ist der andere Partner ohne Mietvertrag trotzdem nicht rechtlos. Der Hauptmieter darf ihn hier nicht einfach vor die Tür weisen bzw. sogar heimlich das Schloss in seiner Abwesenheit austauschen. Dass hier eine Menge Ärger droht ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichtes Köln.
In diesem Fall hatte ein nicht eheliches Paar zusammen in einem Haus gewohnt, das dem Sohn der Frau gehörte. Da diese dement war, hatte sie ihrem Sohn eine Generalvollmacht und Vorsorgevollmacht erteilt. Nachdem sich der Mann mit dem Sohn gestritten hatte, machte dieser kurzen Prozess. Er ließ das Schloss der Wohnung austauschen, sodass der Mann nicht mehr hineinkam. Doch dieser ließ sich das nicht gefallen und beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Damit hatte er Erfolg.
Das Amtsgericht Köln stellte mit Urteil vom 09.04.2015 - 129 C 65/15 klar, dass er dies nicht durfte und verpflichtete ihn im Wege der einstweiligen Verfügung dazu, dass er ihm wieder den Besitz an der Wohnung einräumt und hierzu die passenden Schlüssel übergibt. Das Gericht begründete dies damit, dass der Sohn mit verbotener Eigenmacht gehandelt hat im Sinne von § 858 BGB. Denn der nicht eheliche Partner verfügte durch sein Wohnen über den Mitbesitz an der Wohnung und durfte sich daher dort aufhalten. In diesem Zusammenhang konnte sich der Sohn aufgrund seiner Generalvollmacht auch nicht damit rechtfertigen, dass angeblich keine nicht eheliche Lebensgemeinschaft besteht und der Mann angeblich wegen ständiger Trunkenheit für alle Beteiligten eine Zumutung gewesen sei. Dies muss durch ein Gericht geklärt werden und rechtfertigt keine verbotene Eigenmacht. Das Amtsgericht Köln verwies in seiner Entscheidung auch auf ein ähnliches Urteil des Amtsgerichtes Waldshut-Tiengen vom 07.12.1993 – 3 C 703/93.
Hieraus ergibt sich, dass ein Ex-Partner allenfalls dann aus der Wohnung geschmissen werden darf, solange er noch nicht in die Wohnung eingezogen ist. Hier sollte derjenige, dem die Wohnung gehört den anderen, wenn es sich weigert, schriftlich zum Räumen der Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern. Inwieweit diese gesetzt werden muss, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Gleichwohl sollte eine Frist von wenigstens mehreren Wochen gesetzt werden, um auf der sicheren Seite zu sein. Idealerweise orientiert man sich an den Fristen, die im Mietrecht gelten. Schließlich braucht der Partner vor allem in Ballungsräumen genügend Zeit, um sich eine andere Wohnung zu suchen.
Sofern der Ex-Partner dies nicht macht, darf er nicht einfach das Schloss austauschen. Ebenso wenig bringt ein Anruf bei der Polizei. Denn diese ist nicht zur Durchsetzung von vermeintlichen zivilrechtlichen Ansprüchen zuständig. Dies ergibt sich aus dem Polizeigesetz des jeweiligen Bundeslandes, z.B. 1 Abs. 3 NPOG; § 1 Abs. 2 PolG NW. In dieser Situation muss ebenso wie bei einem Mietverhältnis eine Räumungsklage eingereicht werden. Insbesondere wenn der andere schriftlich zum sofortigen Verlassen der Wohnung auffordert muss damit gerechnet werden, dass das Gericht ihm eine angemessene Räumungsfrist zubilligt. Wer anders handelt und z.B. einfach das Schloss austauscht oder auf andere Weise vor die Türe setzt, muss damit rechnen, dass der andere ihn auf Schadensersatz in Anspruch nimmt. Das Gleiche gilt, wenn er einfach dessen Sachen aus der Wohnung entfernt. Unter Umständen ist auch eine Strafanzeige denkbar, z.B. wegen Nötigung gem. § 240 StGB oder Sachbeschädigung gem. § 303 StGB.
Fazit: Idealerweise sollten bei einer Trennung die Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam besprechen, wer wann auszieht. Am besten regeln sie darüber hinaus in einer Vereinbarung, wer nach einer Trennung in einer gemeinsamen Wohnung wohnen bleiben darf und wie lange die Räumungsfrist ist. Diese sollte am besten geschlossen werden, ehe man zusammenzieht. Wer unsicher ist, sollte am besten bei einem Rechtsanwalt nachfragen.